2016-05-31
經濟日報
撰文:
柯興捷 富山地產行政總裁
欄名: 專家論市
經濟陷衰退，樓價下跌的機會遠高於升，所以筆者一直認為本地樓價將會繼續一浪低於一浪。
事實上，當樓價跌過龍，即成交價低於成本價時，發展商一定會想盡辦法暫停起樓，以免蝕得更多。不過二手樓就不同，小業主或者因家庭成員增加，或家庭變得更富裕，想到人望高處，基於平賣平買原則，現在樓市不振時也將細單位賣掉，另買一層更寬敞的安樂窩。
受到金管局的按揭貸款措施掣肘，若買家仍然選擇購置二手千萬元豪宅升級，按例買家最多可向銀行借得6成按揭，故賣細樓所得全數有可能只足夠作為買入豪宅的首期，加上一般二手樓入伙前都需要翻新，價值千萬元的住宅單位，因現在裝修人工成本大增，故裝修費起碼接近100萬元，換樓客或需另外籌措裝修費，不及購買一手新樓般輕鬆簡單。
配套齊 買家輕鬆入住
現時新樓不但售價貼近同區二手樓價，原因是發展商積極減價以爭取競爭優勢，此外，發展商多自行安排高成數按揭，又送釐印費等，再加上全屋預置昂貴新做家電潔具，故買家分分鐘只須支付一百幾十萬元，便可輕鬆入住豪裝單位，此所以不少換樓客傾向買入一手新樓。
買新樓可以減低換樓客的一次過大筆開支，促使買家傾向買新樓，無力償還銀主貸款的業主也不願貼錢賣樓，多選擇斷供由銀主收回拍賣，銀主賣樓主要參考市場成交價格，近期頻見一些二手豪宅以超低價成交，我沒有聽過建築成本是主宰銀主盤成交價的核心考慮因素。
二手樓既是已經存在的物業，而買家出價所考慮的因素，不會只局限於建築成本一項，他還會考慮自身的供款能力，同時衡量經濟前景，曾幾何時，屯門工業樓售價低見每呎百多元。
若當時在同區新建工廈的建築成本卻起碼200多元，但樓市最低潮時，屯門二手工廈成交價，卻只等於新建成本價的5成，足證建造成本與售價沒有必然關係。