2014-03-21
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
儲局完成會議，維持超低息，同時繼續減少買債，局內官員大多數預期將提早加息，若今年10月完成退市，6個月後加息，亦即大約是明年3、4月左右加息周期啟動。
明年底料加至1厘，每次0.25厘計算，要加3次息，2016年底為2.25厘，則2016年有5次加息，或其中加0.5厘的較大幅度，顯示加息步伐或會加快。換言之，從今時起計，最早1年後開始加息，香港有機會跟隨。
倘加息1厘 購買力將降8.3%
今天股樓開始出現「加息預期」的各種反應，在考慮置業時，這個過去數年幾乎被遺忘的因素——加息周期，應該重新列入考量。
附表1是按揭貸款100萬元，分20年，每月供款的變化，每增加0.25厘，每月供款大約增加百分之2多一點點，以2厘升至3厘計算，每月供款大約增加1成、2厘升至4厘，相對2厘的每月供款，月供上升約兩成、2厘升至5厘，月供升幅則為3成左右。
2厘月供是5,059元、3厘月供是5,546元，借100萬月供相差487元，20年全期利息總支出則相差12萬元左右。有沒有實際影響？今年1月份的平均每宗按揭貸款額剛創歷史新高的298萬元，以2厘升至3厘計算，月供由15,075元升至16,527元，差額是1,452元。
換另一個角度，2012年曾撰文利率與樓價的關係，假設買入一個300萬元單位，3成首期90萬元、貸款210萬元、承造20年按揭，每月供款額是10,624元，假設這個月供是準買家的死線，倘若加息，買家便只能轉買較便宜的單位遷就，或全力向心儀單位壓價。
若加息1厘，準買家只能應付相同供款的情況下，購買力將下降8.3%，亦即只能買入275萬元物業，同樣的7成按揭，月供維持在10,676元左右，與2%利息時相若。
樓價下調預期增 買家或壓價
如果加至4%，能購買的單位樓價將減至250萬元，與300萬元比較，可負擔樓價減少16.7%；至於利率升至5%，可負擔樓價是230萬元，較2%負擔的樓價低23.3%；到了6%水平，要維持在10,600元以下每月供款的話，可負擔樓價減至210萬元，與原來2%利息，負擔300萬元樓價的情況比較，樓價要下跌30%左右。
「加息預期」進一步強化，最直接的影響，一二手樓價預期下調的心態勢將加強，亦會成為買家觀望或進一步壓價的藉口，明後兩天二手成交狀況應密切留意。