2014-03-21
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
除了「年輕人買不起樓」這觀念是錯誤外，另一個香港人大錯特錯的概念，就是以平均收入去評估樓市購買力，我每次聽到這種講法都嗤之以鼻，因為這種錯誤看法令到純良的消費者有了錯誤的判斷。
香港社會在近年不幸地出現了貧富懸殊，的確是不公平，但貧富懸殊並不等於「社會購買力低」，現實是「購買力不平均」而已。當「不平均的購買力」遇上了「不需要平均購買力支持的市場」時，市場就能繼續運作下去。
如果香港樓市是需要每月成交1萬至1.2萬宗去維持的話，我認為這個市場是需要一個平均的購買力去支持的，但是在經過多年的市場調控措施之後，因為在按揭上，資產與現金的比率，有資產者已經是不斷作出了調節的關係，現在市場只需要每月3,000至5,000宗成交，已經可以作出平穩的運作，這個市場只需要局部的購買力便可維持。
不應以平均收入 評估購買力
最近的樓價下跌，平盤是無積聚性的，即是說賣了一個平盤之後，市場上不容易找到同類盤的平價，市場的結構根本無改變，梁振英政府只是幫了市民在物價上升的巨浪中，偷了一段連續性的微調期出來而已。
我輩50歲以上的較年長人士，是香港人口最大的板塊，我們的收入多渠道也多，購買力又怎可以用平均收入去代表？以香港現在成交之少，我們的板塊足以支持市場，除非樓盤大量增加，偏偏樓市辣招正是增加「再投資」的成本和風險，有資產者既然覺得再投資不划算，那又怎會多人放盤呢？
剛剛日前花旗銀行及香港大學就公布了，10個香港人就有一個百萬富翁，而香港銀行存款亦創新高於43,798億元，整體按揭應低於6成，這證明了整體香港是富有了，問題是貧富懸殊，是分配的問題。「借得更少、財富更多的社會」試問樓價如何大跌？而增加的「有錢人」，如果比樓盤增加更多的話，樓價跌的路又可以行得幾遠？
減價有機！升價有期！