2016-07-20
經濟日報
近日二手樓市回溫，不少地產代理認為樓市轉勢，主要理據是英國脫歐後資金會流入樓市，二手屋苑缺盤現象十分嚴重，以催促準買家加快入市。其實，二手樓價能否重回升軌，仍有甚多不明朗因素，準買家入市仍要量力而為。
下半年50新盤 涉1.9萬單位
二手樓價要重回升軌，最大阻力是新盤供應量澎湃，本報統計所得，下半年大約有約50個全新樓盤可以應市，涉及約1.9萬個單位，當中有7個是提供逾900伙的大型項目，例如新地南昌站項目、中海外啟德1號等等。單位間隔類型繁多，豪宅項目、上車單位應有盡有，完全可彌補二手屋苑所謂「缺盤」的問題。若從地區分布看，不少地區的新盤搶客戰將會十分激烈，例如啟德區便有4個大型項目3,846個單位相繼應市，屯門有6個項目1,405伙，當中4個是主打細單位的項目，由於位置及貨種十分接近，搶客戰十分緊張，相信發展商會推出更多不同優惠搶客，對各區二手樓市均會構成衝擊。
舉一個比較簡單的例子，大埔白石角過去兩年政府6幅地皮，涉及逾5,000個新供應，每次有新地皮售出，區內地產代理均向市場發放不少小業主擔心供應多而減價求售的消息，但是該區近2年二手成交並不活躍，主要原因是因為準買家均知道未來仍有大量選擇，區內樓價短期難以有大幅上升空間，加上現時發展商仍在區內努力推售餘貨單位，根本不用急於選購二手單位。
87個項目 佣金逾4%
其次，發展商除了推出不同優惠吸引新買家外，往往以超高佣金刺激地產代理幫忙清貨，直接搶走二手屋苑的客源。根據地產代理於7月14日更新的全港新盤佣金資料顯示，現時推售中的新盤及餘貨項目一共有154個項目，當中有87個項目的佣金高於4%（比二手樓佣金2%高1倍以上），當中有兩個港島區餘貨項目，佣金高達28%。
上述數字可以說明大埔白石區二手屋苑交投疏落的現象，據了解區內已入伙的兩大入伙屋苑，現時有195個二手放盤，比二手藍籌大屋苑還多，惟上半年市場錄到不足10宗二手成交。
新盤入伙 大量出租
除了買賣受新盤市場壓制外，其實租務市場同樣被新盤影響。受政府推出的辣招影響，近兩年新盤入伙均湧現大批租盤，對附近二手屋苑構成極大衝擊，以東涌昇薈為例，上半年共錄逾280個租務成交，搶走同區二手屋苑大量租客，令附近屋苑租金持續不振，例如映灣園去年暑假呎租達26.5元，今年初昇薈開始入伙，該屋苑呎租開始回落，一直維持23元，踏入今年暑假映灣園呎租不升反跌，6月份報22元，按月下跌4.3%。區代理指出，雖然昇薈大部分租盤被消化，但是區內另一大型新盤東環，有機會今年底入伙，不少閒置數月的租盤，擔心到年底又要面對新挑戰，故索性提早減價出租。
總括而言，目前的二手樓市只在窄幅上落，並未到完全回復升軌的形勢，故準買家入市宜量力而為，多方參考不同數據。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論