資助出售房屋 最大考驗

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 去年底新居屋接受認購反應理想，房委會接獲13.5萬份申請表，超額認購62倍，今年5月底正式揀樓時，卻歷時多個月才售罄，被評為滯銷，不過，往昔紀錄，這可不是最壞情況。 今年新居屋發售 被評滯銷 昨日有消息指出，市建局位於啟德的貴價版居屋「煥然壹居」預計下月推售，項目合共提供338個單位，將以市價8折發售。預計呎價約1.1萬元，按此計算，單位價格約360萬至630萬元。申請家庭月入上限為6萬元，資產上限300萬元，不能擁有其他物業。市建局早前指，項目只接受二人或以上家庭申請。 煥然壹居預計明年第一季攪珠和揀樓，第二季入伙，轉售限制和補地價安排則與居屋模式相若。除了煥然壹居，亦有消息指明年初有4,000伙新居屋樓花發售，換言之，如唐榮早前指出，2016年亦將踏入資助出售房屋增加的年度，今年的銷售緩慢，或者只是風波茶杯，更大的挑戰在2016年，尤其是樓市正在轉勢時。 銷售期遭逢「海嘯」 買家退卻 翻查過去資料，有一次居屋的開售期，正遇上樓市逆轉，最終使居屋銷售困難重重。2008年10月底，金融海嘯衝擊地產市場，連帶居屋銷售波及。當時經濟不景，樓價下挫，房屋委員會堅持不減價推售第四期居屋剩餘單位，推出單位數目達3,200個，首日認購只賣出68個單位，創下居屋復售以來最差紀錄。而且當時甚至有意見認為居屋滯銷，影響整體市場氣氛，對私人住宅市場帶來進一步壓力。 看看2008年的居屋銷售，當時是以7月時的價位定價、9月接受申請、10月底揀樓，歷時三至四個月，剛好經歷百年一遇的金融海嘯，附圖顯示，樓價由7月跌至10月，跌幅有8.5%，後市持續不明朗，亦即可能還有更大跌幅在後頭（事實上是11月進一步下跌8.2%），置業氣氛薄弱，未揀樓，樓價已蒸發半成，怎可能不讓居屋申請者「臨陣縮沙」？舉例如當年準備做九成半按揭，帳面上是未入市已負資產。 居屋定價、申請到揀樓，經歷較長時間的問題，在一般上升市時，如今年認購的新居屋，即使上半年私樓樓價上升6%左右，仍出現銷售較為緩慢的情況（有多種原因，如認為價格較高、綠表客沒興趣、將有其他資助房屋等等）。在今年底至明年第二季推售的居屋，不管是房委或市建局，面對的挑戰並不小。 申請揀樓期長 樓市已現變化 主要原因還是居屋接受申請至銷售，已涉及四個月至半年時間，其間樓市情況或已出現重大改變，目前香港樓市正面臨壓力，普遍估計明年樓價將出現調整，以煥然壹居的銷售期來說，年底申請剛好是可能加息的日子，明年第一季揀樓又是三、四個月的銷售期，屆時樓市樓價有何變化？2008年一役，樓價下調約近一成，買家縮沙，與整體經濟投資環境愈來愈惡劣亦有關，雖然沒有預測會出現如金融海嘯的重大經濟危機，但最近的地產代理的價格指數顯示，樓價四星期可跌超過3%，當一眾居屋選擇年底至明年初推售，是否會剛好遇上樓價下跌期？會否如當年被要求減價？ 不過，退一步想，樓價下跌中，買家縮沙多，一心想買新居屋或貴價居屋的，中籤和成功揀樓的機率或會大大提高。