私樓供應 最新評估

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 早前差餉物業估價署的香港物業報告提到，今明兩年的私人住宅落成量，2016年是18,200伙、2017年是17,930伙，今日再有業界對更長遠年份作出估算，2018及2019年，將進一步突破19,000伙水平。 16至19年 平均供應量增68% 仲量聯行《香港住宅銷售市場》報告指出，未來私人住宅供應持續增加，4月正申請預售樓花同意書的住宅單位，按月增加29.4%至12,937伙，為7個月以來的新高，發展商面對的競爭將會加劇。 其中一點要特別留意的是，仲量聯行估計，2016至2019年間，平均每年的私人住宅供應量（按落成日期計算）可達18,700伙，較過去10年每年平均供應11,200伙高出68%。 該行報告指今年起的4年，平均每年私樓落成量18,700伙，4年合計是74,800伙，若扣除差估署今明兩年的預測落成量數字，意味未來2018及2019年合計有38,670伙落成，每年則為19,335伙，較今明兩年進一步上升，假設2020年維持相若水平，便可以得出香港私樓供應的變化踏入相對充裕而穩定的局面。 附表顯示，自1981年起，每5年的住宅供應量變化，2016年至2020年的5年，如果根據以上推算，5年的私樓落成量將高達93,500伙，將較2011至2015年的54,850伙，亦是統計中最少供應的5年，私樓落成量將大幅增加70%。 如果依照長遠房屋策略去年底所訂的目標，政府會每年更新長遠房屋需求推算，訂定逐年延展的十年房屋供應目標。2016至2017年度至2025至2026年度的十年期公私營房屋總供應目標為46萬伙，當中28萬伙為公營出售及出租單位、18萬伙私樓，平均每年是1.8萬個。 現時土地供應在全力保持每年1.8萬伙供應，若未來5年可以維持如報告中估計，18,700伙的落成量，反映私樓供應將走進長期穩定期。雖然私樓供應並非影響住宅樓價和租金的唯一因素，但最低限度可剔除過去十年超低供應下，對樓市的助燃作用。 新盤銷情佳 二手樓價續受壓 仲量聯行報告又指出，新盤市場方面，將軍澳推售的新盤均反應理想，其中新鴻基地產（00016）發展的海天晉，提供628個單位，已售出超過70%單位；會德豐地產發展的SAVANNAH，共有804伙，已售出逾55%單位。 由於不少業主願意減價出售單位，令二手住宅交投於近月趨增；新盤市場方面，發展商推出多項優惠包括高按揭成數的一按、二按，以及印花稅回贈以促銷單位，吸引買家重返樓市。由於未來數月住宅新供應將持續增加，預期發展商開價會具競爭力，及繼續提供高成數的按揭計劃，以確保銷售理想，對二手樓價格將構成壓力。 豪宅租賃市場方面，盡管未來數月為住宅租賃市場的旺季，租賃交投將上升，然而，住宅供應急增將令住宅租金受壓。