2016-05-27
經濟日報
撰文:
蔡良其 美聯工商舖區域營業董事
欄名: 專家論市
近月每逢打開報章地產版，就會看到「業主劈價」、「大減5成」、「蝕讓放盤」等的報道，可見樓市跌勢已成，業主如要放售物業，亦只能加大減幅，才有成交，而現時核心區的商舖買賣，成交價往往比業主開價低3至5成，民生區減幅亦達2至3成，可見大幅議價已是現時買家入市的「指定動作」。
有些人樂觀認為，香港樓市除了1997年金融風暴後連跌6年外，其他危機都能在一年半載內快速反彈，如1967年暴動、1973年股災、1989年移民潮，2003年沙士，以至2008年金融海嘯，樓價無不迅速收復失地，所以目前還有一些人都相信「等一等」，樓價就能再乘升浪。
消費疲弱 舖市短期難回升
筆者作為地產代理，當然希望前景如此樂觀，但客觀事實卻不然。香港經濟與內地緊扣，如內地經濟將「L形」發展，香港又豈會輕易「V形」反彈？以零售業為例，近十多年來，香港零售業發展一直側重內地旅客，但今天內地旅客人數下降，加上內地經濟放緩，自由行已不再是零售業的靈丹妙藥。
再者，近月內地嚴管關稅，內地人凡於境外購物5,000元以上，都要繳交相關稅款，此舉令內地機場不時出現為避關稅而集體丟掉旅遊「戰利品」的情景，日前福田口岸亦因嚴管而出現擠擁人潮，這些行政措施都將令內地旅客的外旅消費力大打折扣，單從這一點看，就可知本港零售寒冬仍要持續一段長時間，試問在這情況下，商舖的租值、賣價又怎可能在短期回升呢？當然，在低利率環境下，租金回報率高的盤口仍能吸引投資者入市，但放盤業主就要計一計，你所放賣的物業（扣除釐印費）回報率是否達4厘以上呢！