強美元新格局 用家主導港樓市

撰文: 陳坤興 Q房網香港董事總經理 欄名: 大行觀點 樓市是否轉勢，近日再成坊間的熱門話題。日前金管局總裁陳德霖出席立法會會議時提到，留意到近期樓市已有回穩迹象，主要是4月份市場成交量大幅上升，樓價也漸見回穩，因此金管局需要更多時間觀察樓市，以確定樓市是否已進入下行周期，未有正面回應是否減辣。 綜觀近期樓市情況，近月成交量確實有所回升，但比對於過去5年的平均數仍有一定的差距。根據土地註冊處的紀錄，上月整體住宅註冊量達4,772宗，比對過去5年（即2011至2015年間）的5,750宗的平均數仍大幅回落17%。 美議息 加息預期再起 至於中長線的樓價走勢，今日筆者嘗試從另一個角度來看，近日美國加息預期再次升溫，最快於下月14至15日聯儲局會議中再次加息，亦是自去年12月以來第二次加息，當然美國下月加息的機率可謂日日在變，最終聯儲局亦可能會延至7月底、甚或是9月的會議才加息。 美國加息周期展開，美滙指數亦已重拾上升軌，筆者嘗試以過去20年美滙指數的變化來分析香港樓價走勢，根據美國聯儲局的網頁提供的資料，從1996至2002年初期間，當時美滙指數（Broad Dollar Index）處於上升軌，從88點升至02年初的112點的高位，而期間香港樓價，除1996、97年樓價仍處於上升軌外，期間樓市正經驗約達6年的跌市，而從2002至2008年間，美滙指數拾級而下，顯著回落至2008年的78點低位，而期間香港樓市，同樣除2002、03年期樓價持續回落，2003年沙士過後，樓市已重拾升軌。 至於在2008至2013年間，美滙指數主要在80至90點之間窄幅上落，而期間本港樓價除2008、09年金融海嘯初期，樓價有短暫反覆，及後樓價已逐步重拾升浪。回顧過去20年美滙指數及香港樓市的比對，基本上成反比走向，美滙向上，香港樓價就輾轉回落，相反美滙下跌之際，香港樓市會呈上升軌，只是美滙指數的變化會稍為走先於本地樓市約一至兩年。 需求殷切 樓市跌幅有限 強美元日子勢必成為未來數年市場新格局，本地樓市自然相對低迷，相信未來一、兩年樓市仍處於下行周期，不過市場需求仍然殷切，樓市跌幅有限，投資者離場，樓市亦逐步由用家主導，反成為用家入市最佳時機，現階段政府亦可適度減辣，減低用家的入市成本，讓真正用家有所得益，至於強美元局勢下，買家心態會如何改變，詳見「下回分解」。