2016-01-28
太陽報
早前政府推出元朗凹頭住宅地招標，結果流標。發展局局長指政府不會賤賣土地，地政署解釋如入標價未達署方測量師的估值水平，不會出售土地。有評論指發展商欲低價買地，甚至以「執死雞」價入標。今次土地招標有十份標書，包括大中小型發展商，要他們達成共識「圍標」真是天方夜譚。
樓市有下行風險，新界區尤甚，已是市場共識，發展商降低買地入標價是理所當然。反而政府一方面極力增加土地供應，以達冷卻樓市的目標，另一方面卻不接受地價下調的現實。
這幅凹頭住宅地，交通並不方便，毗鄰有兩條主要幹道，發展商須提供減少噪音措施，增加了項目設計難度及發展成本，樓面地價不超過三千元是市場合理水平。政府測量師在對地段進行估值時，可能只參考一般平均建築費用，忽略了一些特殊設計要求的額外建築費用，容易出現高估地價的情況。去年青衣細山路地皮同樣流標，筆者估計是地政署沒有充分計算整固地皮毗鄰大幅山坡的相關費用，因而認為入標價未及署方估值，結果要收回。
還有，於二○一四年三月推出招標的大埔白石角地皮，當時有消息指入標價遠低於地政署估算的五千元樓面呎價，因此流標收場。這幅土地於同年十一月再推出招標，結果中標價只是樓面呎價三千五百元。地政署是否於三月的招標過程中高估了地價，大家可自行判斷。
發展費用評估變數多
筆者無意貶低地政署測量師的專業水平，而且不同測量師估算地價可以差距甚大。政府每次推出土地招標，行家的最高及最低估算往往有超過百分之二十差異，中標價超過行家的估算範圍亦經常發生。
事實上，估樓價容易，估地價甚難。估樓價只是參照類似單位成交價，就多項異同作加減調整便行。但估地價須扣減發展費用，其他發展成本、利息支出和發展商利潤，當項目完成可賣樓已是幾年後，屆時的市道可與現時完全不同，發展商在決定出價買地時，必須估計未來市道走勢，加上可接受的風險利潤水平又不同，亦對出價有重大影響。
發展商入標前可與建築師或工料測量師詳細分析發展費用，但一般估價師在進行地價評估時，未必有專業的發展費用報價，在進行一些有特殊建築要求的地皮估值時，發展費用的估算可與現實差異甚大。
由於有眾多發展商入標，相信不可能發生「圍標」，入標價應合理反映發展商心目中的「市價」，如果政府不接受發展商的出價，便只有收回土地。筆者認為地政署應考慮改變現行制度，若入標者不少於某個數目，可接受最高的入標價，署方的內部估價只作參考而不是硬性作為底價。
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理 陳超國