2014-03-20
星島日報
(星島日報報道)近來多幅大型住宅地皮連環流標，顯示發展商出價「手緊」；長實執行董事鍾慎強直言，樓價主要受地價、建築費等多個因素左右，隨着建築費不斷上升，五年來增逾一倍，每方呎普遍已超過四千元水平，並有持續上升之勢，加上在各政府新例下，項目發展年期延長，令成本增加，均為發展商在進行項目評估時，必須計及的成本預算，並指出在「一條加減數下，唯有在地價上調節」，因而令發展商出價投地更為審慎；並相信在現時成本下「樓價跌唔落去。」
為專業建築師的鍾慎強表示，近來多幅地皮相繼流標，與發展商計算建築成本的風險具相當大關係，關鍵包括整體發展成本大增。「就算發展商用現市價計算入標價，在建
築等成本上漲下，唯一調整的空間就是地價。」
他表示，隨着社會進步，近年市場對居住環境的要求日益提高，政府陸續把這些要求轉化成規劃上，地契上至建築上的規定，讓發展商知所跟從，不過，就令一般項目的發展年期，較過往長兩至三年，往往達致五年時間，令發展成本上升。
他指，另一使發展成本上升的主因，是建築費在過去五年持續上漲，尤其在過去兩年，每年升幅更達一成多，「四年前每方呎建築費約二千元，但最近的『返標價』就超過四千元，一些單幢式提供過千方呎的豪宅，呎價更達六千至七千元。」而現時發展商計算的合理利潤，每年約百分之三，以五年發展年期計，合共約百分之十五，以此計數，現時發展商出價，唯一調節的空間，就是在地價上反映。「地價高咗計唔掂數。」
他以最近成交的啟德地皮為例，其中一幅每方呎地價約六千元，若計及建築費四千元，興建期為五年，期間利息、營運成本合共百分之十五（即約一千五百元），加上其他費用約一千元，總計就達一萬二千五百元；現時市區四百至五百方呎兩房戶，實用呎價約一萬五千元，換算建築呎價約一萬二千元，故將兩者比較，可見現時發展成本價，已甚為貼近現樓價。故發展商入標，是「一條加減數，若樓價不變，建築費升，計算地價就會減」，故相信在現時成本下，樓價難以跌下去。
對於地皮流標會否普遍化，他認為難以估計，還要看政府對地價的取態，不過，該公司仍會對每一幅規模合適的地皮落標競投。
他表示，隨着政府十大基建陸續上馬，加上增加土地供應下，及澳門等地對建築業的需求等，令本地市場對地盤工人的需求增加，預計未來建築成本仍會上升，現時建築工人佔整體的成本，已上升至四至五成，他認為，輸入外勞有助紓緩人手短缺的問題。
此外，他表示，隨着政府新例要求，令地皮規劃增加限制，以日前流標的大埔白石角地皮為例，地皮中涉及保留兩條綠化地皮，加上地皮近車路，建築上須顧及減少噪音等問題，或令規劃期建延長及令可建樓面減少，而另一流標的天榮站地皮，則因溶洞等問題，可以起樓的面積，或只及三分二至一半，使發展商面對額外的成本風險
2014-03-20