農曆年後 樓市料現「小陽春」

撰文: 蔡志忠 亞洲地產董事總經理 欄名: 專家論市 影響樓市的因素很多，經濟前景、房屋政策、購買能力以及息口走勢等，這些都是樓價升跌的重要因素。其中利率的加減產生關鍵性作用，直接關乎買家的供樓負擔能力，可以說當利率上升，樓價就有下調壓力，反之利率愈低，樓價愈有上升動力。 香港沒有跟隨美國加息，意味着美元的利息高於港元，如此一來，港元存款的壓力肯定很大，沽港元換美元變得理所當然，外滙市場上的大鱷炒家，隨時隨地可以狙擊港元。剛加息初期，港元明顯出現波動，拆息被扯高不少，香港加息似乎事在必行。 利率對樓市影響深遠，就算不是真正加息，而只是一種預期亦足以促使樓價向下。不過當一陣恐慌過後，發覺利率實質沒有增加，供樓負擔仍然輕鬆，此時人們又會回到現實。就像目前樓市一樣，悲觀情緒使樓價從去年高位下跌了10%至15%，到現在已開始回穩，在失業率偏低以及房屋供應來不及的情況下，樓價很可能會維持現狀一段時間。有人說低迷的成交量是因為買家不買樓造成，本人卻認為，當中也與實力派業主不肯減價賣樓有關。 樓價顯著調整 購買力累積 筆者大膽預測過了農曆年後，樓市將出現小陽春，原因是樓價於幾個月內有了顯著調整，購買力也累積了一段時間，一些本地剛性的需求，例如：樓換樓、年輕人結婚和家庭分支買樓的需求釋放出來後，樓市成交量會變得暢旺。當然，樓價不會立刻回升，事實上也不具備回升條件，在港府明言希望樓價下調，以及加息陰影籠罩之下，過了小陽春後的樓市，可能又會重回跌軌。 那邊廂，美國加息不代表其經濟已經完全復甦，今年內能否再加乃未知之數；這邊廂，香港沒有跟隨美國加息步伐，正顯示不怕資金向外流走。這到底為甚麼？筆者認為，歐洲、日本、甚至中國還在實施量化寬鬆政策，美國的強美元只是一種外表姿態而已。 香港不跟隨加息，當然也有恃無恐，香港是最安全城市，東方的瑞士，資金進出不受限制，不像西方國家經常無故凍結私人資金。而且香港擁有地利優勢，把現金存於香港，對於內地人來說，起碼同聲同氣。