2014-03-20
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
近日有新舖王誕生，實用面積計呎價達150萬元，非常驚人。
新舖王坐落在銅鑼灣波斯富街，地段有「呎價」及「呎租」兩舖王，但同時間同地段卻是吉舖處處，證明舖位具獨特性，一條街舖位兩極化，反映投資舖位絕不簡單。
新舖王兩呎價錢 等同上車盤
上星期投資市場焦點，盡在銅鑼灣新舖王身上，區內波斯富街77至83號地下N舖，建築面積約200平方呎，以約1.85億元易手。舖位建築面積約200平方呎，呎價92.5萬元，成為本港新呎價舖王，而物業實用面積僅約122平方呎，實用呎價達151萬元；換言之，該舖兩呎價錢相等於一個上車二手住宅單位，甚為驚人。
現場所見，這間舖位真細小，門面窄之餘，內部可謂「一眼睇晒」，現由一間影音店租用，如果單睇外觀，也意想不到每呎會過百萬元。不過，舖位的地點相當優越，正對銅鑼灣地標時代廣場，接連內地客必到的羅素街，相信新買家睇好內地客繼續來港購物的前景而入市。
如果親身走進波斯富街，會發現街頭街尾大不同。今次舖王位置，屬於近波斯富街街尾。走到中段連接羅素街的其中一個舖位，現由鐘錶店租用，據聞鐘錶店早前與業主達成續租，呎租達3,000多元，屬本港「呎租舖王」。
波斯富街 有舖王又吉舖處處
當呎價及呎租舖王均坐落同一條街，理應名店處處舖位全部租出，但實情並非如此。波斯富街頭段，亦即軒尼詩道轉入地段，舖位交吉情況頗嚴重。雙數號段其中一間舖交吉長達9個月，早前農曆新年由售賣利市封作短租，過年後仍未租出，現由手袋店短租，對面單數號又有數間交吉，其中一舖交吉逾半年，直至最近才以48萬元租出，較去年業主意向租金大減4成。從而可見，多間舖位的租值被高估，市場承接力不足。
為何同一地段，街頭街尾卻兩個世界？這正是舖位獨特之處。曾聽過許多投資者分析，物業投資之中，包括住宅、車位、寫字樓、工廈及舖位，以舖位投資最考功夫及眼光。
投資舖位考功夫 首要睇地點
較早前，與盛匯商機創辦人李根興博士會面，並獲李博士贈書，為他的著作《買起金磚頭》。李博士除了屬創業專家外，對舖位投資甚有心得。書中提到，舖位獨特性很強，同一條街每間舖位營商力、廣告效益也不同，甚至舖位前方能否泊車、有沒有欄杆、附近「鄰居」店舖經營甚麼生意，全部都影響舖位價值。
另外，跟資深投資者黎永滔談及新舖王，他解釋街頭街尾分別很大，關鍵是人流走勢及習慣，「買舖最重要睇location（地點），每條街的人流走勢是不易改變，如遊客或本地人，多由銅鑼灣時代廣場經羅素街，走向波斯富街中段，再過崇光百貨，難以改變。」
得出結論，是投資舖位最重要是地點，如果舖位有廣告效益，食住人流走勢之餘，舖位又可給大品牌賣廣告，價值肯定高。所以投資舖位，非到現場觀察不可，細心睇日與夜的人流走向、消費習慣等，不可單靠地區及街名，判斷舖位價值。www.facebook.com/hktongwing