好難開心喎！

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 上周三唐榮才在專欄提到因為官商對地價評估有差距，使「批地流標風險升」，昨日便出現元朗地流標，唐榮提醒，旺市流標與淡市流標影響有差別，「發展商偏淡」將成新一輪壓價藉口。 港人開心指數 遜大阪首爾 說回正題，免費新聞網站Topick（http：//topick.hket.com/）昨日報道，香港城市大學人文社會科學院發表本港首份針對香港、大阪、首爾三地巿民的開心指數。城大於本月初訪問三地共3,453名巿民，以10分最開心，1分為最不開心，港人的開心指數有6.83分，比大阪及首爾的7.41分及7.01分為低。主因港人對住房、政治及環境感失望，評分均為5分以下的不合格。 昨日亦有美國機構調查報告指出，香港繼續是全球樓價最難以負擔的地區，需要19年不吃不穿，家庭收入才能負擔樓價。唐榮還是用回本土數字，過去文章已提及，不管稱為痛苦指數，還是樓價與收入比率，港人還是相當痛苦，金管局去年12月季報指第三季為15.8高位（第二季是15.9歷史高位），538平方呎單位樓價與私樓家庭年收入中位數比較，代表要15.8年的收入，不吃不穿，才能抵銷樓價。 15.8年不吃不穿 才能抵銷樓價 統計處有關數據則指出，私樓家庭月入是34,300元，代表有關計算是基於一個約538平方呎單位（50平方米），樓價是650萬元。即使去年第四季樓價下跌8%，650萬元物業跌至598萬元，月入不變計算，樓價收入比率仍高達14.3，處於相當高的水平。 合理的負擔水平，能讓市民更開心？有關水平有多種說法，甚至認為5倍年薪才合理，若以10倍年薪計算，同樣的家庭收入，樓價大概是412萬元，若要以上文598萬元推算，樓價還要再跌31%。 樓價高，租金負擔亦重，美聯租金指數顯示，租金由9月高位實用面積平均每平方呎34.3元，下跌至11月的33.17元，跌幅有3.3%。若以上述實用面積租金計算，租用538平方呎單位，月租是17,845元，以私樓家庭月入34,300元計算，租樓佔收入高達52%。若租金跌至佔收入三成視為較合理的水平，月租應為10,290元，亦即租金要下跌42%。 樓價高，租樓貴，供樓也吃力。金管局12月季報亦指出，第三季收入槓桿比率進一步上升至70.9%，遠高於大約50%的長期平均水平。收入槓桿比率指一般538平方呎單位（以20年期、七成按揭計算）的按揭供款與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率，70.9%代表平均以七成月入償還按揭，樓價大約是650萬元左右。要回到50%的收入槓桿比率水平，樓價大約是475萬元左右，假設由最高位回落，跌幅要達27%。 樓價跌 或使另一批人不開心 當然，供樓還有另一些評測，根據美聯昨日發表報告指出，「樓價走勢圖」，樓價由去年8月高位10,970元累跌約6.4%，至去年12月的10,267元，令去年全年累積升幅收窄至約2.8%，較2014年的升幅約12.2%顯著放緩。然而，樓價下滑，上車人士首期及供樓負擔減輕，以400呎單位為例，現時平均售價約410萬元，較去年高位低約28萬元，若買家支付4成首期，承造20年的6成按揭，每月供款降至12,818元，降幅6.4%，供樓負擔比率由約39%，降至37%。 不過，如果樓價再跌逾三成、租金跌四成，可能又會引發另一批香港人不開心！正是升得多又愁、跌得多又憂！