2015-11-11
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
本欄曾討論使用1%郊野公園土地及填海的問題，想不到事隔兩年多，話題依舊，唐榮估計，好多年後還將是老樣子，海填不了、郊野公園動不了。
社會繼續討論 郊野公園建屋
團結香港基金會建議開發郊野公園及綠化地帶，昨日特首回應時指出，最近都有社會人士提出，在佔400平方公里的郊野公園當中，是否有一些生態價值、景觀價值較低的地方可以拿出來滿足香港人的住屋和用地需要。因為土地好像其他資源一樣，有些時候魚與熊掌，不可兼得。有了郊野公園就少了發展用地，多了發展用地就會少了郊野公園，確實是有一個這樣的矛盾。
他表示，過去亦在青年的房屋論壇向青年朋友提過，如果拿一部分的郊野公園土地出來，經過開發、建屋，如果免地價，把這些本來屬於郊野公園的土地在上面興建房屋後，以一個免地價的方式，只收回開發和建屋成本，賣給社會上一些特定對象，譬如說青年人，給他們作為首次置業之用，當然這個價錢會低於市價很多，青年人對這個主張的看法是怎樣呢？特首以「有屋住」的方式嘗試吸引青年人支持，但除了郊野公園，還有更好方法嗎？
翻查資料顯示，香港陸地總面積約有1,104平方公里，郊野公園有434平方公里、海面總面積有1,651平方公里，維多利亞港大約是41平方公里。
若以填海造地 建屋數量更多
唐榮兩年多前的文章提到：香港的土地面積約為1,104平方公里，1平方公里等於100公頃，亦即達11.04萬公頃，全港24個郊野公園及其擴建部分，合計面積有43,394公頃（維園約有17公頃，約等於2,553個維園面積），約佔全港陸地面積39%左右。
理論上，拿1%郊野公園土地，已經可以獲434公頃土地發展房屋，那是4,672萬平方呎的土地面積（1公頃=1萬平方公尺、1平方公尺=10.764平方呎），3倍地積比發展，那是1.4億平方呎可建樓面，以500平方呎一個單位計算，那將可興建28萬個住宅單位，依長策會推算，28萬單位全數興建居屋或公屋，已足可解決未來10年公營房屋的需求，數字是這樣推論的。
不過，如果接受這樣的數字推論，香港海面面積，扣除維多利亞港後（港內不能再填海），約有1,609平方公里，即16.09萬公頃，較陸地面積為大，同樣拿1%，那是約1,609公頃土地，換算下來是1.7億平方呎土地，採用3倍地積比發展，可變化出5.2億平方呎可建樓面，同樣以500平方呎一個單位計算，那是104萬個住宅單位，何止10年長策、20年長遠房屋策略的需求應可完全滿足。
更能增加土地 填海行之有效
當然，開發郊野公園或填海，兩者都對涉及保育、環境問題，互相抵銷，兩種開發模式都會遇到類似的阻撓，一如上文，香港海面面積較土地面積多，數字是這樣計算，1%的郊野公園可建28萬單位、1%海面填掉可建104萬個住宅單位，香港市民會怎樣揀？使用郊野公園不會增加土地面積，只是改變土地用途，填海卻可以把香港變大，土地面積增多，亦是香港上世紀行之有效的造地方法，像新加坡、澳門更是全力填海，讓面積不斷變大。
二選一，當然愈大、愈多土儲愈好，唐榮會揀填海。