2016-01-26
經濟日報
撰文:
柯興捷 富山地產行政總裁
欄名: 專家論市
北風蕭蕭，新界多處地方落雪霜雹，樓市也受股市及港滙走弱接連擠壓，莫說成交冰凍，就是連客人睇樓的興致也因天寒地凍而窒步絕迹，經紀們也只好安坐門店內撥電話聯絡客人，年近歲晚，本以為可以勤力爭取生意，卻偏偏遇上股滙動盪急跌，兼且全港氣溫驟降，導致劈價小陽春也被迫半途夭折。
何謂劈價小陽春？指的是二手市場經歷多個月的好淡爭持之後，買方的議價能力已取得了上風，迫使一部分急於套現的小業主終須面對現實，將放盤價大幅減低，成交價亦回到2015年初的價位。
近日更每況愈下，新近錄得的交易甚至低至接近2014年中的價位，當中還有一些在2012年才首次售出的單幢豪華住宅，因為坐落位置並非在傳統豪宅區內，成交價有迹象跌破當初買入的價位，也即是業主需要以「蝕入肉」價錢才可以將持有的單位售出。
在筆者看來，這類要貼錢才得以脫手的單位，由於當初受到政府遏市措施的規限，許多只可做六成左右的按揭，故此在買賣交易完成後，依然可以取回一部分的本金，甚至還有些少利潤到手。
2013年入市最高危
然而，按現時樓市的發展趨勢，特別是過去兩三年內購入的一手新樓，因為當時有發展商為促銷旗下樓盤，和財務機構合作為買家安排了九成按揭，而在過去3個月內，樓價已不知不覺回落了約一成，若這些採用高成數按揭的業主，現在因個人理由決定將單位賣出，業主除了要支付遏市印花稅外，另扣除樓價的跌幅，他便有很大機會在賣樓時，不但不能回收已支付的本金，而且分分鐘要額外支付買賣的差價，成為負資產的先頭部隊了。
自從美國近期啟動加息以來，香港樓市已連番遭受股市和港滙的不斷衝擊，已經疲弱不堪，基於弱者愈弱的慣性，每當經濟步向衰退，剛置業的基層市民防守力最薄弱，收入不濟致被迫賣樓減債機會高，筆者因此估計2013年以來入市置業的市民，將會是未來負資產大軍的主力苦主。