投資氣氛受壓 物業價格勢跌

撰文: 盧永輝 高力國際亞洲區行政董事 欄名: 專家論市 2015年12月17日美聯儲進行了首輪加息，加息只有25點子，加息時間和步伐都符合市場預期。 由於息口依然處於低位，香港物業投資氣氛更受壓於其他因素，今年各類物業價格都有下行風險。 住宅價格 預期跌近一成 香港整體私人住宅價格自去年第四季已出現明顯的轉向。雖然今年住宅供應預期穩健，多個發展商亦表明將會繼續積極推盤，但政府對冷卻措施的態度依然強硬。整體私人住宅價格比其他物業價格更受美國加息影響，預期今年將會下跌近一成。 在2014年，香港零售總額主要受珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物按年下跌拖累，反映了旅客消費模式的轉變。至今，旅客消費額下跌未見有回穩的現象，而內地經濟放緩對本地經濟和本土消費造成負面影響，因此今年零售業繼續不被看好，加上市場上的減租或退租潮未止，投資者對一線街舖的投資將會更加審慎。筆者預期一線街舖價格今年將會下跌24%。 在去年上半年，由於活化工廈政策允許部分工廈以免補地價改裝成收租能力較高的寫字樓或酒店，令單一業權的整幢工廈呎價比多個業權的工廈價格可高出超過兩成。由於活化工業政策在今年3月31日到期，未能趕及在活化工廈政策下取得免補地價活化的工廈吸引力減弱，同時受加息影響，筆者預期今年工廈回報率上調同時，整體工廈價格亦會回落14%。 受外圍及經濟因素影響，業主比以往提供較彈性的議價空間，但用家和內地買家需求穩健，2016年甲級寫字樓價格將是所有物業類別中最穩定的。 總括而言，雖然美國加息周期和香港經濟不明朗影響本地投資情緒，但投資者和業主對價格的期望差距將會收窄，或有效地吸引潛在或外地買家。今年所有物業類別的價格預期有所下調，而受用家和內地買家青睞的甲級寫字樓，價格將會最能抵抗外圍因素動盪。