2016-01-26
經濟日報
撰文:
伍創業 香港置業高級執行董事
欄名: 大行觀點
港股自踏入2016年即現跌勢，加上港滙持續轉弱，兌美元曾一度跌破7.82元的水平，創逾8年低位，顯示資金正從香港外流，令本港銀行體系結餘下降，推高銀行同業拆息（HIBOR），甚至可能促使本港加息步伐加快，以減少資金外流的壓力。
眾多負面因素無疑令本已步入寒冬的樓市「雪上加霜」，租金亦難倖免，近日出現大幅劈租個案，某些屋苑更開始出現「租平過供」的現象。
盤多客少 業主願減租
租金下滑的原因眾多，一來是農曆新年前後為租務的淡季；二來，樓市多項負面因素湧現，樓價下挫，部分不願平賣的業主「轉賣為租」，加上多個新盤陸續入伙，租盤湧現，令租金受壓。在「盤多客少」的情況下，業主為求租出單位，不惜減價求租。
觀乎差餉物業估價署資料顯示，各類私人住宅單位租金指數由2015年9月份的高位開始回落。當中431至752平方呎的單位租金指數跌幅最大，由去年9月的177.5降至去年11月的172.6，跌幅約2.8%；431平方呎以下單位則跌約2%；至於753平方呎或以上單位跌幅介乎0.8%至1%。雖然數字仍未完全反映去年尾的情況，但現在市場租金跌勢仍持續，部分租賃成交減幅達一至兩成，市區大型屋苑淘大花園2房戶的每月租金更跌破1萬元關口，相信2016年整體住宅租金將維持跌勢。
樓市調整期 租樓更佳
在樓價及租金跌勢持續的大環境下，某些屋苑開始出現「租平過供」的情況，尤以細價樓最為明顯。以嘉湖山莊一個低層3房單位做例子，現時叫價約350萬元，以7成按揭，還款期25年，按息2.5厘計算，每月供款額為10,991元，現時同類型單位市值租金為約9,000元，「租平過供」已經出現。另外，倘若香港落實加息，業主供款負擔增加，加上整體私樓租金跌勢持續，「租平過供」的個案將會增加。
既然「租平過供」的現象逐漸浮現，對未肯定入市的買家或用家來說，租樓可能更為划算。筆者認為在租金下跌之時，本身有自住需要而又不想在樓市調整期買樓，租樓應是最佳選擇，亦可藉此時間觀察樓市，待時機成熟便可出擊。