2016-05-25
明報
【明報專訊】金融管理局總裁陳德霖日前開腔，明言對高成數樓宇按揭及銀行對地產商的融資風險，表示關注，大行瑞信發表報告跟進指，包括嘉里建設（0683）等提供進取的按揭計劃吸客，未必可以持續，卻反映出買家質素轉差。該行建議避開投資高庫存及財務狀況較弱的發展商，並對整體地產股給予「差於大市」評級。有會計界認為，發展商運用旗下財務公司提供進取的按揭計劃促銷，若碰到買方出現還款問題，則受制於承造一手按揭方面如何處置，處境較被動。
避投資高庫存財務狀况弱發展商
瑞信的報告指，最近嘉里因應新盤滿名山方面推出最進取的5年期八成免壓力測試按揭計劃，已售出38個單位，其按揭計劃更獲九成買家採用，但是該行認為，該等進取的按揭計劃未必能夠持久，同時買家的質素亦轉差。會德豐（0020）旗下新盤SAVANNAH的銷售亦轉弱。在今年首季，15個發展項目共建有7290個住宅單位，按年增加12%，聯同今年4月尾準備預售的1.3萬個單位計，其預期發展商銷售樓盤的競爭在第三季加劇。由於近期加息的潛在性正在增加，因此建議投資者要避開投資高庫存而財務狀況較弱的發展商，並且給予嘉里及恒基地產（0012）差於大市評級，但是在市場出現調整後，其會較為喜好長實地產（1113），給予優於大市評級，並且給予新鴻基地產（0016）及新世界（0017）中性評級。
德銀則指，即使最近發展商為買家提供「財仔」融資催谷銷情，散貨情况仍然不算理想，就算有指樓市在5月份的銷情已經比3、4月為佳，會德豐旗下新盤SAVANNAH至今亦只去貨85%。
長實財仔應收款按年飈5倍
事實上，發展商成立財務公司為買方提供融資，由來已久。例如長實旗下的附屬公司Winchesto Finance，便為世宙提供二按服務。該公司的股本金為1500萬元。在截至2015年度的年報顯示，該集團的資產部分分列長期應收貸款為18.92億元，比2014年度大增5.28倍。
倘買方無力供款 提供二按方被動
立信德豪審計服務董事林鴻恩指出，發展商最近透過旗下財務公司，為買家提供二按促銷及實現銷售，但是若然買方欠缺財務能力完成供款，致其購入的單位變成銀主盤，發展商的財務公司，則要待提供一按的財務機構或銀行決定如何處置有關資產，才能夠取回資金，因此相對會較為被動。