2016-05-24
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
工聯會於4月至5月初，收集全港30個樓盤的細單位樓價，以調查青年家庭首次置業負擔。30個樓盤中，包括10個一手新樓盤、「十大屋苑」如太古城及美孚新邨，以及10個港島區受歡迎的屋苑。
嘉湖山莊441呎 首期117萬
所有單位當中，只有6個售價低於400萬元，亦只有10個單位的面積小於450平方呎。在所有單位中，最便宜的為天水圍嘉湖山莊一個441平方呎單位，售價約為293萬元。如以樓價4成計算，首期就要117萬多元，外加4萬多元印花稅，以及其他費用。
以去年第四季個人入息中位數為1.5萬元舉例，一對總月入3萬元的夫婦在扣除強積金供款後，要在不吃不喝的零開支情況下，儲蓄44個月才足以支付以上首期，如果他們只能將收入一半儲起，儲蓄期就會長達88個月。就算他們可取得按揭證券保險而以8成按揭買樓，亦要最少儲蓄收入一半達54個月，才能上車。
其實，依工聯會的例子，可以視為首期收入比，其實並非最惡劣的情況，如果首期調整為3成，已可縮減儲蓄時間。而就以上述單位數據為基礎，計算樓價收入比，293萬元，家庭月入3萬元，大概要花98個月不吃不穿不花才能付足樓價，亦即8.2年（倍）的家庭收入抵銷樓價。
有意見認為，5倍才是合適，那上述嘉湖山莊單位，3萬元月薪，收入比5倍代表樓價應為180萬元（5×12個月×3萬元），平均呎價是4,082元，與現時293萬元比較，樓價還要再下跌39%。
反觀政府的數據（面積、樓價及收入標準均不同）更惡劣，最新樓價收入比數據是金管局去年第四季統計，為15.7倍，而統計處資料則顯示去年第四季私樓家庭月入為3.4萬元，年收入是40.8萬元。15.7倍代表這類家庭要以15.7年的家庭收入才能購買一個538平方呎單位，亦代表樓價為641萬元（40.8萬元×15.7）。
港樓價入息比率 達「極難負擔」
當然，若依外國調查機構的標準則更加嚴格，美國顧問公司Demographia每年《全球樓價負擔能力調查》指出，以樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）計算，樓價在家庭年收入3倍或以下屬「可負擔」標準，而佔家庭年收入3.1至5倍則屬於「難以負擔」或「甚難負擔」，至於比例達5.1倍或以上，則屬「極難負擔」。
如果跌至3倍又如何？上述嘉湖單位，441平方呎樓價應為108萬元，平均每呎價2,449元，要再跌多少？寫出來可能被罵！
該顧問公司今年初公布的調查指出，本港樓價連續6年蟬聯全球最難負擔城市，樓價入息比率升至19倍，達極難負擔水平，即連續19年不吃不喝才能置業。統計是去年第三季，包括美國、英國、澳洲、加拿大、香港及新加坡在內全球367個城市，整體住宅樓價負擔能力均惡化。