2016-01-25
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
最近與地產界人士談到，樓價調整持續，而且投資氣氛欠佳，樓市仍在探底，問題是，市場普遍均相信港府一時三刻不會「減辣」，但擔心到了不得不救時，是否太遲？
太遲的原因，是量度樓價指數滯後問題。
港滙新低影響 2月中CCL反映
上周五中原地產研究部公布的樓價指數指出，美國加息後第二周，CCL四大指數齊升，為20周以來首次。反映加息後短暫利好樓市，樓價下跌，吸引用家趁低入市，刺激樓價單周反彈。經濟下行壓力仍大，CCL跌勢未止，預料繼續下試120點低位。
所有樓價資訊存在一定時滯，像中原數據，其發布時已說明，上周五公布的指數，是根據2016年1月11日至1月17日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有近六成半的交易是在2015年12月28日至2016年1月3日簽臨時買賣合約，反映2015年12月17日美國加息後第二周市況。像1月20日港滙創逾8年新低，對本港樓市的影響將會在2月中旬CCL才開始反映。
2015年官方數據 下月才登場
換言之，大約有超過20天左右的時滯，而港府另一主要參考的差餉物業估價署數字，時滯情況更明顯，像最近一次公布的私樓樓價指數，在1月8日發布的1月補編，當中最新的數據是去年11月，而差估署亦說明：「買賣日期以簽署買賣合約的日期為準，一般是在達成臨時協議後2至3周。」亦即今年1月8日公布的，去年11月數字，大約反映10月初至11月初的真實市況。直至下月8日左右，市場才能取得官方的2015年全年數據，不過，理論上，去年12月下旬的成交情況仍未反映。
這些數字作為決策的基礎會否無法快速反映樓市的真實變化？要知道，目前資訊發達，過去投資市場、股票、金融市場的波動變化，要在樓市觀察其產生的影響，可能需以「周」計算的時間才能顯現，但今時卻極可能由睇樓量、放盤量、叫價、地產代理統計的即市二手成交個案、主要屋苑的周末周日交投，已高速反映，甚至發展商搜集的每日一手成交數字，可能都或多或少顯示市場的承接力。
另外，由於取樣及統計數據的時間距離不同，官方和代理業界得出的數字亦有差別，若以2008年金融海嘯為例，差餉物業估價署的資料，是以月份統計，由2008年6月高位126.6點，跌至12月低點104.8點，跌幅有17%，至於中原指數，由2008年6月29日的73.38點，跌至12月28日56.78點見底，跌幅則有23%，兩者量度樓價跌幅有6%差距，不可謂不大。
時滯近一季度 難作決策參考
可以想像的是，假設這個星期的二手成交價格大幅下調，大約在2月中的中原指數才能反映，差估署的數據，3月8日左右才公布今年1月的樓價指數，採用的是正式買賣合約計算，要再回溯2至3周，亦即大約代表12月初至1月初的真實市況，時滯接近一個季度，作為樓市變化決策的參考，怕不怕？