超遠期樓花 博唔博？

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 早前《經濟日報》報道，上月共有6個新盤申請售樓紙，涉約3,900伙，創近13年半新高，預計各盤陸續於下半年登場，值得留意的是，預計2019年入伙的新盤，已搶先申請預售。 這些新申請預售樓花當中不少屬於遠期樓花，例如柏傲灣樓花期便長達38個月，為現時待批售樓盤中，最長樓花期的一個；新地（00016）白石項目樓花期亦長達34個月。 高速貨如輪轉 會成趨勢嗎？ 讓唐榮留意的是「速度」，當中最具代表應是新地白石項目，建421伙，新地於2014年3月投得地皮，2016年4月已申請售樓花，樓花期34個月，理論上今年可獲批預售及賣樓。過去唐榮已多次提及，發展商投地後的發展時序，一般是大約3年預售樓花、再3年落成入伙，若這個項目下半年獲批及賣樓，時間已壓縮至少於3年。值得留意的是，白石項目預計2019年2月入伙，由投地起計僅為5年，發展速度相當快，與一般情況比較，縮短了一年時間，當然，與項目涉及規模較小或有關，但這種高速發展、造成高速的貨如輪轉會否普及形成趨勢，非常值得留意。 由於港府為加快私樓供應，把新盤的預售樓花期由原來的24個月擴展至30個月，無形中較遠期落成的項目可以更早推出市場發售。不過，發展商賣超遠期樓花，買家承接力又如何？ 翻看近期銷售成績較佳，被市場形容為熱賣的樓盤，似乎都是一年以內新盤，包括何文田天鑄二期，屬今年入伙的短期樓花、又或西區瑧璈，預計2017年第一季入伙、尚有多次加推的西半山殷然，亦於2017年第二季入伙，是偶然，這批多為短期樓花，還是剛好定價、位置等吸引準買家？ 記得有業界人士分析，樓價回調後，短期樓花頗獲買家垂青，短期入伙，承按等等免受價格波動，自住的話可盡快上樓使用，避免再租樓等候，又或投資收租，亦可盡快取得租金回報，補貼供樓又或現金回流。 樓價向下 優先考慮負溢價 可以這樣說，樓市牛市階段，今日不買，明日價更高，即使是遠期樓花，甚至發展商定出一個遠期樓花溢價，預計樓價未來會上升，所以定出較現時市價更高的價位，像未來預計每年升一成，發展商賣兩年樓花，定價較現價高兩成，準買家仍趨之若鶩。當樓價有機會向下調整，出售遠期樓花，準買家入市時，會反過來計算未來的可能跌幅，等待較市價折讓的價位，或可視為負溢價。