2014-03-19
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
去年4月一篇專欄文章提到，由1996年至今（2013年），共17年多、207個月，其中只有36個月出現低於4,000宗的二手成交紀錄，亦即只有17%的時間，二手樓市出現極低成交宗數的情況頗為罕有，較長時間的成交收縮多出現於內外交困的香港低潮期。
不過，翻查歷史最長的時間，二手成交連續少於4,000宗是在2003年2至9月，但這個紀錄已經被打破，而且持續被刷新中。附表顯示，自去年3月至今年2月，已經連續12個月二手成交宗數每月少於4,000宗，而估計下月初公布的3月數字（反映2月市況）同樣處於極低水平。換言之，低於4,000宗的二手成交水平將延續長達13個月。
政府頻出招遏需求 成交續跌
政府多次出招，其中一個重點效果是控制需求、不斷降低各類準買家對物業的需求，加大短期轉售的成本、加大海外人士及公司客買入成本、加大長線投資者的成本等等，不斷削減買樓的人數及意慾，使二手成交量不斷收縮。翻查過去的歷史，出現比較長時間的二手成交量收縮，必然伴隨樓價向下調整。
不過，近年這種成交量收縮，似乎只能遏止升勢，2011年10月至翌年2月，出現連續5個月的成交量低過4,000宗的水平，樓價指數2011年10月時是183.2點，成交量收縮期間，樓價在2012年1月曾跌至179.8點，跌幅有2%，不過，樓價在交投量收縮的最後一個月，亦即2月已回升至183.8點，超過收縮前的水平。去年3月至今年2月，成交量長期處在低於4,000宗的水平，樓價還是跌不下去，僅升幅收窄至2%左右水平。
換言之，可以得出這樣的估計，二手成交量處於4,000宗以下水平，歷時較長時間，最低限度4個月或以上，樓價將出現下調或升勢大幅收窄的情況。
二手回升 樓價恐報復性反彈
但當二手成交回升，樓價又極可能出現反彈，甚至是報復性反彈。唐榮再找來過去數年，樓價按年升幅有20%以上的年份，平均每月二手成交量又是多少？其中包括2004年平均6,245宗、07年8,621宗、09年8,244宗、2010年10,178宗、2012年5,697宗，似乎較難得出一個比較明顯的有利樓價上升的二手成交量。
依照上列數據作簡單估計，每月少於4,000宗，樓價有壓力、高於6,000宗，對樓價有助力！近期代理界稱為樓市小陽春，近數周的成交量持續反彈，但預料全月仍難衝至逾6,000宗的水平。