要減，減哪一招？

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 港府及金管局自2009年10月首次推出需求管理措施遏抑樓價，基本樓價持續攀升，只有小部分時間橫行或微跌，以樓價變化難以論「英雄」，亦所以不時有辣招無用的評論，不過，六年過去，樓市還是有頗大變化。 遏抑二手成交 辣招可分高低 若以遏抑二手成交量來說，辣招卻可以分出高低，當局那一天研判退市時，可以依當年二手市場成交量收縮的情況（土地註冊處資料，反映1月個月前的實際市況），減辣時作為可回復多少二手成交量的參考，而增加成交，可是樓市穩定的基礎。唐榮以出招前後月份及前後半年的成交量作比較，發覺最「強」辣招應該是2011年6月金管局收緊按揭。 2009年10月——2,000萬元以上物業按揭上限6成 二手成交量並無太大變化，10及11月維持8,000多宗，減少約2%。 2010年8月——1,200萬元以上物業按揭上限6成、非自住物業按揭上限6成、設利率上升2厘的壓力測試 8月二手成交量由13,168宗減至9月的9,868宗，跌幅有25%，似乎有一定效果，但兩個月後反彈重逾萬宗水平，亦迫使港府快速再出招。 2010年11月——額外印花稅SSD、800萬元以上及1200萬元以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；800萬元以下物業最高7成 效果出現，二手成交量由11月的12,442宗，跌至12月的8,854宗，跌幅見29%，尤值得留意的是二手成交量由這時期起告別每月超過1萬宗水平。 如果以2010年11月前六個月計算，平均每月二手成交量有10,501宗、12月至2011年5月的後六個月計算，月成交量跌至8,386宗，跌幅有20%。 2011年6月收緊按揭 成交大跌 2011年6月——700萬元以上及1,000萬元以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；700萬元以下物業最高7成 進一步收緊中下價物業，對成交量的壓縮最明顯，2011年6月二手成交量7,993宗，7月跌至4,646宗，減幅42%。同時是值得記下的月份，二手成交量走低至5,000宗以下水平。 以於出招前後半年的比較，前者平均每月是8,243宗、後者跌至4,021宗，二手成交量激減51%，所以唐榮判斷為最強辣招，因為衝擊至成交量佔大多數的中下價物業。 2011年9及10月——持有多個按揭物業借款人入息比率上限下調為4成、延長SSD禁售期，由2年延長至3成，稅率亦上調至5%至20%不等、實施買家印花稅（BSD） 單月成交量變化似乎不大，10月6,450宗跌至11月5,969宗，跌幅只有7%。 不過，若延展至前後半年來看，辣招威力還是存在，二手成交量由前六個月的6,025宗，減至4,113宗，跌幅32%。 2013年2月——按揭壓力測試增加至3厘、實施雙倍印花稅（DSD） 成交量收縮的趨勢持續，由2月的二手成交由5,110宗跌至3,439宗，減幅33%。二手成交量同樣跌至新低台階，2012年9月至2013年2月的二手月平均成交量為5,327宗，跌至2013年3至8月的月平均3,168宗，減幅41%，僅次於2011年6月後，收縮51%的水平。 美加息 成交量可跌破2千宗 2015年2月——700萬元以下自用住宅按揭成數下調最多1成 二手成交量由2月的4,487宗減至3月的3,591宗。前六個月二手交量是4,440宗跌至後半年的3,583宗，減幅19%。或者是已經跌至一個頗低水平，即使再收緊低價物業按揭，成交量亦未見如過去般大幅收緊。 不過，原來低處未算低，當所有辣招齊備，加上美國預告及落實加息，每月二手成交量可以低至2,000宗以下水平！