2014-03-19
經濟日報
欄名:網上智慧
新聞又在說最近的鎖匙盤買少見少，特別細價樓的鎖匙盤如得寶花園不足5個，可想而知市場對細價樓的需求，以及細價樓的供求不成正比。
當然，其中一個主要因素是政策問題，如按揭同辣招下，細價樓如300萬元左右，受影響是最輕微的，這個論調我不止講過一百次，所以亦不再重複又重複，三年又三年。
不過，每日你打開報紙，又會發現整天都會有劈價成交的字眼。而其中有一部分由天價劈至現實價，被無限放大了；而又有一部分真真正正的劈，先不講個別可能個業主突然要急用錢的劈，但如果日日夜夜報紙新聞都吹淡風時，雖然豪宅的確跌了，但樓市還是相對硬淨，尤其細價樓仍然「硬過碌鐵」。
其中一個原因，其實我認為同大價樓有關。假設有一群不太活躍的長線投資者，可能2005至2007年時買層樓收租，他們沒有特別留意新聞同政策，假設當時買400萬元的樓，3成上車，即欠銀行280萬元左右。但時至近兩年高位橫行，當時400萬元的樓現市值850萬元，由於賺得夠深，於是舊年有代理鋤價到800萬元左右賣出，當他賺400萬元（7年租金同釐印、佣金打和計），實情落袋有520萬元。
資金有限 投資者買細價樓
持有520萬元的他，在過去一年買30萬至50萬元股票，由於不是專業投資者，不敢買太多股票，又不敢買銀行的產品。轉人仔一日只轉得兩萬元，感覺太麻煩所以無做到，但做定期又無用，自己層樓又不用供，如是者幾百萬元放銀行一年又不知做甚麼好，於是又「手痕痕」想在最保守的地方投資，而這個地方就是樓市。
由於成年個市都無上落過，買的目標就只是收租，但現政府出的按揭限額，令投資者買800萬元的樓時又感吃力，而且因為有自住樓，800萬元的雙倍印花稅連釐印達60萬元，心有不甘，如是者想在輕輕鬆鬆的心態下買樓，惟有買300萬至400萬元的樓。畢竟400萬元都是賣樓賺的，一次過付款的話，層樓就算跌一半都還有200萬。於是，他就搵了層350萬元的樓，連雜費、輕度裝修380萬元左右埋單。
這種心態好簡單又好合理，反正層樓都賺回來，每個月仲有12,000元租金「落袋」，你叫他劈價賣樓？
大家不妨可以諗下，其實個市愈呆，就有愈多由大價樓賣了但又苦無出路的路，自自然然又會重回細價樓度，這個就是其中一個可解釋為甚麼細價樓「硬過碌鐵」的原因。