2014-03-19
經濟日報
撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁
欄名:大行觀點
近期有一些新盤入伙，造成部分地區的租金輕微回落，一些租客便覺得把握這個機會可平租住屋。但事實上，同一屋苑的樓盤，租金價格波幅可以相差一兩成。
筆者在樓市打滾的時日不短，見過不少情況是，即使兩個位於相同屋苑的單位，面積相若，但租金也可以相差不少，而且甚是普遍。因樓層的高低、景觀、坐向、有無傢俬和裝修得好不好，對於租金價值有很大的影響，相差一兩成的多的是，實屬等閒。
同屋苑 租金可差兩成
如果租客對居住質素要求比較高，就得付出比較高的租金租入單位居住。而要求比較低的，則可以付出較為相宜的租金，但居住面積卻差不多。如何選擇，因人而異。
由於近期有比較多新盤入伙，部分業主為了達到租出單位的目標，採取減租搶客。在互相競爭之下，有新盤入伙的地區，租金出現牛皮偏軟的情況較為普遍。但當租盤貨源收乾之後，業主自自然然會在租約期滿時調升租金，租客不想搬遷，便要付出更高的租金去承租。
而且「3D」辣招，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）相繼落實，部分市民採取觀望態度，改買為租，無形中增加了一批租客，形成市場的一股租樓承接力。所以，就算部分業主因「3D」辣招未能順利賣樓，卻也有租客提供一定程度的租金承接力，令租金跌幅變得有個限度。
觀望辣招 租金有承接
普遍而言，業主通常每逢簽訂一份新租約，都會調高租金若干，故此，租客不搬遷的話，租金只會愈來愈高，租金開支擔子亦愈來愈重。無論貴租平租，都要面對加租。
再者，香港的通脹不低，財政司司長曾俊華在財政預算案公布2014年的通脹預測，全年平均的整體通脹為4.6%，基本通脹率則為3.7%，也是一個不低的數字。
盡管最近人民幣兌美元意外地處於弱勢，無形中本港購買內地物資付出的成本減少。不過，筆者覺得人民幣走軟只是短期現象，長遠而言也會回復強勢，到時香港的輸入通脹也會再次上揚，令港人的通脹擔子加重。
人幣倘轉強 通脹復燃
香港奉行聯繫滙率，但美國經濟復甦步伐蹣跚，美國政府和國民負債亦相當沉重，美元超低息期將會持續一段甚長時間，美元兌各種外幣亦難以走強。如果人民幣回復近年的光采，變得強勢，本港輸入通脹又會死灰復燃。
最近金價兌美元亦步步高陞，重上每盎斯1,370美元以上水平，意味着市場看淡美元的前景。黃金和物業都是對抗通脹的穩健對冲工具，尤其是本港物業在「3D」辣招後樓價跌幅不算厲害，世界各地的樓市也表現不俗，港人對抗通脹，買樓自住仍是長久計，既可對抗通脹也可保值。