2016-05-20
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
私人住宅落成量連升2個月，首季數目按年增1.1倍，落成量多還是少？若與往績比較又如何？
首季私樓落成量 按年增1.1倍
據屋宇署資料顯示，今年3月份私人住宅落成量錄833伙，較2月771伙上升約8%，數字已連升2個月。若以首季計算，落成單位共有1,803伙，較去年同期853伙增加約1.11倍。目前數字佔差餉物業估價署預測18,200伙約一成，但預期未來數季將有多個新盤落成，落成數字將顯著攀升。
而差估署預計，2016年私樓落成量估計18,200伙、2017年是17,930伙，貼近長遠房屋策略委員會去年底所訂，每年18,000伙的水平。不過，市場對18,000伙私樓落成有甚麼概念？是多還是少？
唐榮找來多年的香港物業報告，作了一點統計：
近35年計 年均落成量2.3萬伙
自1981至2015年間，35年間共有803,160個私人住宅落成，35年計，平均每年私人住宅落成量是22,947伙，若拿未來一、兩年的住宅落成量比較，仍較35年平均數少近4,947伙，或少20%。
與上世紀比較，目前的私人住宅落成量可以說是比上不足、比下有餘，附表顯示，1989年是私樓落成量最多的一年，高達36,500伙。至於落成量最少的一年是2009年，應該是2008年下半年金融海嘯，不少發展商把地盤停工或延後落成，加上停賣地一段頗長時間，使落成量大幅減少，當年僅有7,160伙落成入伙。
私人住宅落成量或會因不同因素提前或延後，當然延後的機會較大，較長年期合共統計，數據意義更大，如果整理附表，以每5年為一個單位，可得出以下情況：
•1981至1985年，合計130,400伙落成，平均每年是26,080伙；
•1986至1990年，合計168,900伙落成，平均每年是33,780伙，亦是這35年間，落成量最多的五個年度；
•1991至1995年，合計144,080伙落成，平均每年是28,816伙；
•1996至2000年，合計121,460伙落成，平均每年是24,292伙；
•2001至2005年，合計127,070伙落成，平均每年是25,414伙，在此以前，住宅落成量普遍高於2萬伙水平；
•到了最近十年，落成量是急轉直下，2006至2010年，合計56,400伙落成，平均每年落成量急跌至11,280伙水平，樓價亦牛氣沖天；
•2011至2015年，合計54,850伙落成，平均每年落成量進一步減少至10,970伙，是私樓落成量最少的五個年度。
所以說，2016及2017年，可以視為新的五個年度開首，18,000伙，較1萬伙低谷時已大幅增長、較高峰3萬多伙卻有極大差距，與三十五年長期平均數比則仍差了一些！