2014-03-19
經濟日報
二手樓價下調已成定局，未來會否加快回落，還看銀主盤、內地客劈價、新盤定價，及入伙盤蝕讓情況等4大指標表現，當中以發展商新盤定價對二手樓市衝擊最大。
二手樓價呈回落勢頭，但未來樓價走勢，還看市場上4大指標。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指，負面因素下發展商不看好後市，新盤亦會有減價壓力。他解釋指新盤定價會以同區二手樓價作參考，但二手樓價每況愈下，發展商可參考的新定價標準，會跟隨再下調。
新盤減價推，二手業主議價空間擴大至達1成。另外，每當有新盤低於二手價開盤，反映當周二手市況的中原城市領先指數，亦會跟隨回落。其中元朗爾巒減價重推，當周的新界西區樓價指數按周跌0.42%，報98.36點創58周新低，可見一手樓對二手樓影響甚大。
入伙租盤增 租售價有壓力
另本年尚有多個大型新盤仍未推出，如長實（00001）將軍澳日出康城緻藍天，新地（00016）元朗YOHO TOWN 3期等，定價必成市場指標。大型新盤互相競爭搶客，定價水平恐怕會有競爭性，連同增加優惠搶客，拖累二手樓價割價幅度再加深。
至於銀主盤的數量及造價，一定程度上可反映二手樓市形勢。不難發現近日銀主盤成交，呈量增價跌趨勢，包括沙田名家匯兩個月連沽3個銀主盤，其中一個實用面積1,070平方呎單位，去年曾以1,385萬元放盤，後累減逾200萬元，以1,101萬元沽出，反映銀主減價幅度擴大。
環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指，現市場上銀主盤數目仍不足100個，屬低位水平，較2003年時樓市低潮時約6,000個少。銀主盤成交增，主因銀行估值下跌，減價刺激成交，但銀主盤估值年內已下調約10%。但假設未來銀主盤數目增加，同時叫價愈來愈低，則顯示市場承接力減弱，亦代表日後二手業主減價亦要相應增加。
另外，本年入伙盤多租盤急增，對二手樓價及租金有壓力。以將軍澳峻瀅為例，未入伙租金已屢創新低。而鄰近多個二手屋苑，如領凱、領峯等，由於區內不時有新入伙項目，過去數年租金及樓價升幅亦跑輸大市。
內地緊銀根 加速減價沽貨
內地銀根繼續收緊，加速內地客減價沽貨。以西九龍豪宅為例，樓價過千萬元單位，10個業主有7、8個屬內地客，他們議價空間較本地用家多，假設該批買家願割價放盤，對區內樓價構極大壓力。
市場上4大指標因素，綜觀來說以新盤定價，對二手樓價最有指標影響。但以現時情況看，指標均存有不明朗因素，對樓價存有大的壓力。（系列三之三˙完）
撰文:文倩婷
系列名:二手前景解構系列