量價齊跌年代

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 市場普遍認同的港人置業習慣是，價錢愈跌愈不敢買，那是莫買當頭跌，使成交量大幅減少，缺少成交量支持，尋底更不易。 樓價愈跌愈不敢買 成交量挫 一手有時是淡市時更積極清貨，如果以二手住宅成交量看，會更加清楚，90年代的樓市瘋漲期，在1997年的上半年達到高點，當時二手成交達到85,663宗，平均每月有14,277宗。樓價在10月達到高點後金融風暴爆發，樓價及成交量回落，所以，到了1997年下半年，二手住宅成交量亦從高位回落，成交量跌至60,196宗。 金融風暴爆發的下半年，二手住宅成交量曾出現戲劇性變化，1997年7月的二手住宅成交量達到18,329宗，但到了同年12月，成交量已收縮至4,198宗，足足減少77%。這個二手成交量的收縮，在1998年更明顯，1998年上半年二手住宅成交減至26,900宗的水平，較1997年上半年跌69%、較1997下半年亦跌55%。 眾所周知，當年樓價往後持續下跌，直至2003年年中見底，那成交量到何時才回復高位？唐榮翻查資料，二手住宅成交直至2007年下半年，才重新達到61,086宗，大約是1997年下半年水平，但歷史高位的逾8.5萬宗即不復見。 價量同期變動的情況在2008至2009年最為明顯，附表顯示6個季度的變化，顯示樓價與成交量同步，樓價下跌中，入市意慾低，成交量減少，由2008年第二季跌至第四季，按季跌幅分別有29%、34%，樓價亦同步下跌，直至2009年首季價量才同步回升。 08年11月二手成交 少近萬宗 若以2008年全年計，二手成交量亦同樣有急劇變化，高位是2008年1月二手成交宗數有13,084宗，而11月則跌至低點的3,133宗，兩個月份相差接近1萬宗二手成交，金融海嘯使買家縮手的情況明顯。 當然，近年因為有各項印花稅等辣招，外地人買入減少、短期轉售減少、業主亦不輕易換樓或加碼，二手成交量大幅萎縮，過去價量齊跌齊升的情況不一定完全適用，就像早前價升量跌的「乾升」現象，現時同樣可以是「乾跌」。 那二手樓成交量要到達哪一個水平，比較能充分反映樓市升跌趨勢？若翻查土地註冊處資料，2011年平均每月二手成交宗數是6,131宗、2012年是5,697宗，這可以算是辣招比較少的年代。2013年平均每月是3,302宗、2014年是3,913宗、2015年是3,010宗，應該是辣招較多較齊的年代，若取其中間數量，五年合計平均每月二手住宅成交宗數是4,410宗，要觀察市況是否回穩，二手成交量第一步相信要持續多個月回到4,400宗左右或以上的水平。