2016-05-19
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
近日跟一位發展商飯局談到，經營食肆面對人、租金成本上升壓力，惟有加價、減分量及降低食材質素三招應付，說起來跟發展商賣樓策略有點像？
茶餐廳地產商 經營有共通點
該位發展商當時提到，百物騰貴，民生區租金亦不見回落，食肆經營壓力不細，若不希望加價「趕客」，惟有減少分量，變相降低成本，到了分量「減無可減」才加價。
若然加了價仍然無助經營，就再向食材質素，選用次一級、平一點的食材，以降低成本。
天下間經營生意的大原則，不外乎控制成本、擴闊客源，小本經營的茶餐廳的經營手法與百億元投資的地產生意或者亦有相通之處。食肆面對的是成本上漲的問題，而發展商面對的是在市道欠佳下，維持新盤不減價，盡量吸盡市場客源，以維持新盤銷情。
事實上，過去一年「迷你戶」新盤興起，正由樓價高企，市場上有能力負擔一個400平方呎兩房戶的買家愈來愈少，發展商不希望以減價刺激銷情，惟有「將呎就價」，改為推出面積較細的單位所致，情況跟食肆為免加價趕客而將食物分量減少，何嘗不是有相似之處？
若然分量減過後，新盤銷情仍然未如理想，發展商要面對現實減價應戰，但減價難免對項目盈利有所影響，惟有加強建築成本的控制，難免影響了「交樓質素」，飯局上亦有人提及部分品牌較佳的發展商，近年的交樓質素亦較過往有所下降。
港現毛坯房 料機會不大
問題是「交樓質素」可以降到幾低？現時新盤「清水房」的交樓標準，普遍連帶基本裝修，例如地板、磁磚、廚櫃等一應具備，亦連部分冷氣、雪櫃等家電，與內地新盤只有四面石屎牆、俗稱「毛坯房」的交樓標準相差遠。
將來香港會不會都有「毛坯房」的出現？該發展商認為，機會不大，因為市場未必接受，尤其投資者始終對連基本裝修的交樓標準有一定需求，方便日後可以即時出租。不過他補充說，市道欠佳，交樓不送一線的家電品牌，亦可以送2、3線品牌，沒有雲石地板亦可能改用磁磚地板。
地價作為另一個新樓的主要成本，也難免受整體樓價回落影響，近期地價普遍較一年前回落3至4成，例如昨日批出的大埔白石角住宅地，地價較去年9月價大約回落兩成。
嚴控成本 仍要注重品質
不論是交樓標準，還是地價所牽涉的均是樓盤的發展成本，發展商面對新盤定價不能夠加，甚至有機會要減，惟有嚴控成本，情況跟食肆不能夠加價，惟有降低食材質素，情況相差無幾。
不過，對於大部分港人來說，買樓屬於一生最重大投資，新樓除了定價要合理外，不少人亦會考慮發展商的品牌、交樓質素，所以即使發展商希望降低嚴控成本，在交樓品質亦不能夠太過遜色，以免輸了商譽、品牌，亦輸了銷情。