批地流標風險升

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 早前曾經分享今年賣地一些可能的新常態，其中一項提及的是政府批地時的流標風險增加，背後牽涉對樓市、樓價的評估，以及開發成本增加的影響。 近5年7宗流標 增逾一倍 所謂地皮「流標」一般是政府賣地或者鐵路項目招標時，最終因發展商出價不及當局擬定的底價，又或者是招標條款，最終招標的一方決定不將項目批出，有待重新招標。比較極端如輕鐵天水圍天榮站在首度招標時無接獲任何標書，最終港鐵須被迫宣布項目流標。 過去幾年流標的頻率卻有所增加，近5年則先後有7個項目或地皮流標（見附表），較對上5年共有3個項目流標（包括07年的西鐵荃灣西站7區、2010年的西鐵南昌站及柴灣連城道流拍），增加超過一倍，情況涉及政府賣地、港鐵項目等各類供應來源。 地價成主因 官商評估有差異 近年地皮流標最常見是與地價有關，地價評估一般是樓價扣除建築及利息成本、發展利潤後，最後評估出來，也即是早前提及的剩餘法估值，由於發展利潤有一個固定的假設，樓價及建築成本則是浮動的變數。 正如早前所提及，當樓價回落時，評估出來地價跌幅將較樓價為大，以某地盤預計推售呎價1.2萬元，扣除兩成發展商利潤（2,000元）、4,000元建築成本，得出地價約6,000元；若樓價回落兩成至1萬元，扣除發展商利潤（1,667元）、建築成本，地價將回落至只有4,333元，較原本地價跌近3成。 現時樓市正值轉角市，政府及私人發展商比較容易因彼此對樓價的評估不同，衍生出對地價不同看法，最直接是官方及私人市場樓價指數走勢的分異，最新差估署樓價指數為去年11月，樓價由9月高位回落4.1%，而中原城市領先指數最新反映去年年底樓價，較9月高位則累積跌7.5%，存在一個時間的落差，樓價亦相差超過3%。 二手樓價急速回落，最新成交的樓價跌勢，跌幅很可能較已經反映在土地註冊處的樓價成交為大，若果政府及發展商彼此以不同標準評估樓市，自然就評估地價時亦容易出現分歧，若果再加上對前景的評估、預期利息成本上升等不容易衡量的因素，雙方評估地價的差異就會更大。 山坡維修 發展商成本升 至於另一個組成地價要素：建築工程的成本，除了建築費上升外，近年政府推地不時涉及改劃的綠化用地，除了原址有不少綠化樹林要保育外，亦多位於郊野、山坡鄰近，有不少山坡維修的功夫須發展商一併負責，增加發展成本及風險，也造成青衣細山路等地皮流標。 據官員提及，當局之所以連同山坡維修等條款一併批地，主要考慮推地的時間因素，因政府若要「執靚」地皮在一切斜坡問題完善後才推出，其間政府或涉及花時間申請工程撥款、招標，延遲了地皮推出。 今季賣地計劃內的赤柱黃麻角道地皮、正在招標的大埔山塘路地皮，均位於大面積的斜坡上，相信今年仍然有不少地皮存在同樣問題，若果當局不能夠準確在評估地價上反映有關發展成本，或增加地皮流標風險。