2016-05-19
經濟日報
撰文:
廖偉強 利嘉閣地產總裁
欄名: 大行觀點
過往樓市一直以二手為主導，無論成交宗數、金額，或是身處市場的地產代理營銷環境，都大大依靠二手住宅物業交易。然而，情況自兩年前開始有所轉變。
隨着政府針對樓市推出3D辣招後，額外印花稅令市場盤源大減，買家印花稅及雙倍印花稅進一步削減買家入市意慾，二手的成交步伐愈見緩慢。市場上的炒家銷聲匿迹，投資者按兵不動，用家借貸困難，無論盤源及客源均開始不斷減少。
3D礙買賣 交投放慢
就正常樓市周期而言，一般在交投疲弱之時，自然會有業主減價促銷物業，在連串的效應和氣氛帶動下，成交會隨之而再度活躍，形成樓市的循環周期系統。問題是，辣招嚴重遏抑了買家的入市慾望，加上有一定經歷的業主無論是心態和實力經已日趨穩健，財富相對也日益增值，所以在市況稍現逆轉的情況下，亦不會輕易減價賤賣物業，二手的交投步伐只有愈見緩慢。
二手不濟的同時，一手銷情亦大不如前，為了能夠在僅有的客源下，爭取更多的客戶，都努力對症下藥，各出奇謀，務求能夠壟斷客源。早年發展商推售新盤，大部分定價都會比同區二手的價格高出二至三成左右，原因是樓花期長，有未來升幅的投資價值，加上設備齊全，自然有條件要求更理想的造價。
時移勢易，發展商在逆市環境，並面對激烈的品牌競爭，只有大大提升建築的質素，傾向以薄利多銷的銷售策略推盤，令新盤項目在相宜價格下，無論在樓齡、廚櫃電器配套、用料、智能裝置、管理等，都比二手來得出色，大增項目吸引力之餘，同時也大大削減二手的競爭力。
從前有買家眼見一手價格較同區二手價錢高，總會認為物非所值，純粹是發展商取巧，以銷售氣氛推高樓價，最終購買力又會重投二手的懷抱當中，就早幾年而言，一手住宅的成交比例，便佔全年整體住宅的20%以下。
一手成交比例 料逾4成
筆者預期，一手佔交投的比例，將會陸續增加，幅度有機會超過四成或以上，皆因銀行再度收緊按揭成數，加上又有壓力測試，進一步增加大部分用家入市的難度。發展商眼看買家數量不斷下降，在商言商，既然手上資金充足，都會傾向選擇協助買家入市，為他們提供財務服務，一來可以增加銷情，達到貨如輪轉，二來亦可以賺取利息。久而久之，二手競爭力將會更進一步被一手拋離。