2014-03-18
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
今年是新盤持續不斷推售的年份，上周五有5個新盤同日推售，一些剛銷售部分單位的亦火速加推，每星期都有新盤可揀。對準買家來說，多盤揀當然是好事，對二手放盤業主可不是好消息。
最大影響當然是全新或再次催谷餘貨時，發展商過去半年的規律多以較具震撼性的價格推售，「震撼性」當然是指針對同區、比鄰的二手市場價位定價，務求一舉搶奪所有客源。
天璽減價促銷 CCL創11周新低
附表是去年10月及今年2月兩個新盤推出時的同區中原樓價指數的變化，是經過一段頗長時間停售後再度推出市場，而且是小「休」復出，聲言月月有盤賣的新鴻基地產（00016）兩次開盤期。附表1是去年九龍站天璽於10月6日公布開售價，待至11月1日發布的中原樓價指數（反映10月7至13日的即時二手市況，剛是天璽公布售價的一周內），當時報告指出，中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）最新報119.50點，創11周新低，按周下降0.48%。反映10月6日天璽啓動減價促銷成功，反應甚佳，大量購買力流向一手新盤，隨後一周二手樓價回軟。九龍區指數報117.71點，創5周新低，按周下降0.74%。
表2是今年2月10日，元朗爾巒公布低價推盤，中原3月7日的報告（反映2月10至16日，同樣是公布後的一星期）指出，四區大型屋苑樓價指數方面，新界西及九龍跌，港島及新界東升。新界西區指數報98.36點，創58周新低，按周跌0.42%。數據顯示2月10日元朗爾巒大幅減價重推，2月12日屯門兩幅地皮低價售出，影響新界西樓價連跌3周共2.22%。
留意新界東指數 或受新盤影響
值得留意的是，兩個樓盤首次重推，都是以震撼價作招徠、兩盤都在定價上針對同區二手市場，有趣的是，從價格指數反映，若以公布定價當日作為時間點，公布前由於各種預告促銷等活動，甚至市場亦開始預測價位，從兩個附表的指數可以看到，正式公布定價前，樓價已出現反覆的情況，當然部分原因是現時市況偏弱，市場普遍預估發展商將會低開所造成。
而直至定價公布日起的一星期，尤其是當發展商標榜震撼價開售，二手樓價即時受壓，一般都會出現數星期以來的低位情況。至於接下來二手能否夠穩，就要看新盤反應，有沒有加推加價而持續獲承接的購買力。
接下來還有哪些區域會較受新盤波及，一般估計是大埔及將軍澳區，所以，應留意新界東指數，有否春江水暖的訊號。