2014-03-18
經濟日報
撰文:許偉國 韋堅信測量師行物業發展及投資董事
欄名:專家論市
立法會上月完成審議2012年印花稅（修訂）條例。
即是，政府用以遏抑樓市的額外印花稅（Special Stamp Duty、簡稱SSD）及買家印花稅（Buyer's Stamp Duty、簡稱BSD）正式獲得通過成為法例。
回顧自政府在2010年11月開始實施SSD後，同年住宅的總成交宗數仍逾13萬宗，但於2011年則暴跌至只有8萬多宗。隨後政府進一步針對公司及非本地買家，分別在2012年10月推出BSD及將SSD延長及提高稅率，住宅成交量因此再進一步下瀉。而在2013年2月新增的雙倍印花稅（Double Stamp Duty、簡稱DSD）令買家入市成本再增加，並涵蓋至非住宅物業的措施下，導致樓市交投全面萎縮。住宅及非住宅物業的成交量於2012年及2013年分別由81,333宗及34,200宗下跌至50,676宗及19,827宗，可見上述印花稅對樓市交投宗數的影響之大。
增平衡機制 對應外圍經濟
現時立法會尚在討論DSD的修訂條例草案，政府應研究為其增設平衡機制以對應外圍經濟環境急速的變化，將負面因素衝擊本地樓市時可能造成的傷害盡量減低。
事實上，由於DSD實際令買家的入市成本大增，遏抑市場所有對物業投資的需求。筆者在此建議將DSD增設漸進式退稅機制，對象為持有同一物業不少於1至5年的業主。假設買家以3,000萬元購入物業作投資用途，因此需繳付8.5%的雙倍印花稅，當中一半的金額（相等於4.25%的DSD稅收）可按物業的持有期長短獲分期退還。如持有1年可獲退回相當於0.25%的金額，其後4年，即每年再退回1%的金額，因此持有物業五年的業主可獲全數退還已繳付的DSD，此措施不會減低抑壓短炒活動的效果，但同時可保障業主長線持有物業的公平性。
近年政府為了穩定住宅市場的長遠發展而接連推出措施，其中包括積極開發新界土地及重新規劃非住宅地以增加住宅的供應，有利樓市長遠健康發展。
不過，為了遏抑市場炒風而推出的SSD，業主購入物業後3年內出售需繳付此稅項，令出售成本增加，因此傾向持貨而導致二手住宅盤源被凍結而令市場流通量減低，等同截斷二手樓供應鏈，樓價下調空間更少。
值得一提的是，倘若樓市突然出現加息周期提前到臨及外圍經濟瞬間轉弱等情況，樓市可能會快速出現波動；但礙於SSD的負面效果，其連鎖反應或會加快樓價大幅下挫及出現負資產數目大增等情況，對樓市存在極大殺傷力。
額外印花稅抑二手 效益低
盡管香港奉行自由市場多年，政府利用辣招抑制過度熾熱的物業市場實屬無可厚非，加上預期住宅供應會逐步增加，樓市年內出現調整應為大勢所趨。誠然，以BSD遏抑公司及非本地居民對住宅的需求已得到預期效果，相反SSD間接抑制二手市場的正常流通量，目前效果跟政府增加供應的措施原意背道而馳，可謂效益不大。DSD則在商業物業市場方面減低本地及海外投資者的入市意慾因而可能令資金改投其他地區的物業市場，削弱本地物業資產市場的競爭力。
由於本地物業市場的運作受辣招所影響極大，希望政府因應市況考慮將SSD稅率調低甚至撤銷及將DSD優化，減低日後退市的複雜性從而令樓市得以健康發展。