2016-07-11
經濟日報
上周長沙灣一個新盤開價，定價貼市，且「反潮流」並未推出高成數按揭，隨着樓市回穩，單計本月已有逾2,000個新盤單位預計出擊，對緊接推出的新盤又有那些啟示?
脫歐衝擊不大 負面情緒減退
脫歐暫時未見對本港樓市造成太大衝擊，負面情緒略為減退，對發展商推盤自然是好事。上半年的一手成交少，根據各樓盤的成交紀錄冊統計，只錄得約5,500宗成交，發展商自然趁樓市回穩加快推盤。
日前長沙灣新盤尚都開價，首批折實呎價1.3萬至1.49萬元，跟早前同區開售的新盤如喜薈、喜韻、喜漾、曉盈、曉悅等一手樓盤比較，成交平均呎價約1.24萬至1.75萬元，尚都仍算是貼市價推，未見驚喜價。至於月前粉嶺新盤囍逸同樣貼市價推，亦能賣過滿堂紅，樓市回穩，顯示市場已有一定購買力吸納新盤，發展商自然毋須再低於市價、減價推售樓盤。
尚有一點可以留意，尚都並沒有推出市場上盛行的高成數或俗稱「包按」的按揭付款辦法，發展商僅提供二按，最多借樓價3成，至於一按就要自行找銀行承借。對於部份發展商來說（尤其是小型發展商），由於手上的發展項目不多，發展商或旗下財務公司只承造1至3成的按揭，對發展商的資金回籠自然問題不大，反而如果推8、9成，甚至更高的按揭成數，資金回籠難免更漫長。
尚都是市區上車盤，實用面積最細由開放式單位276平方呎起，面積最大只是458平方呎，涉及銀碼亦只是300餘萬至600萬元，從過往同區的新盤銷情均理想來看，承接力不是問題，加上低價上車物業有不俗的承接力，發展商自然無意推出高成數按揭計劃。
定價應續貼市 按揭需下工夫
不過唐榮認為，在金管局仍收緊銀行按揭、樓市辣招未撤的環境下，發展商提供高成數按揭仍然是樓市的「主旋律」，因為現時樓市仍談不上「旺市」，根據土地註冊處資料顯示，本港上半年整體物業註冊量，僅錄得26,571宗，較去年下半年跌18.3%，以半年計屬近20年來有紀錄新低，如果比較上一個低位，2013年下半年錄得31,426宗，再減少15%，本年上半年的樓市，絕對可以用一潭死水來形容。故此，在樓市難稱得上熾熱的情況下，要吸引買家入市，定價必須夠貼市，而在按揭上亦要下工夫。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論