工商舖 投資者如是說

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 來到2016年，工商舖投資市況走勢如何，還看租金及息口表現，直接影響回報率。 租金及息口表現 影響回報率 先為2015年來個小總結，據中原工商舖數字顯示，2015年工商舖成交為6,577宗，較2014年6,019宗按年高出9%，而成交金額總數為1,370億元，略低於2014年的1,389億元。從工商舖三範疇劃分，2015年商舖買賣表現最差，錄得1,501宗，按年下跌22%，而成交金額為382億元，較2014年的537億元，下跌近3成。從數字上，反映去年整體投資氣氛與2014年相差不大。 2016年工商舖投資市場關鍵，應取決於息口及租金走勢。美國聯儲局於上月底，一如市場預期，加息0.25%，正式啟動首次加息，短期本港息口未見上升，但若加息步伐不變，銀行及按揭界認為，下半年本港或跟隨加息。 工商舖投資與住宅有所不同，住宅以用家作主導，買家考慮供款能力，而工商舖買賣則以投資者佔多數，講求回報率及物業升值潛力等，投資者對息口走勢非常敏感，因直接影響回報率。若息口持續向上，理應對投資者不利。鵬里資產基金過往多年均有投資香港物業，包括去年購入美孚商場及旺角商廈等，基金董事李世文認為，加息是預期之內，而即使預計加幅不會太高，但對投資者心理及交投氣氛必有影響，而物業回報率亦需審慎計算。他相信，為令物業回報率提升，故選擇購入有增值空間的物業。 零售商看淡 商舖投資氣氛弱 不少投資者認為，息口大幅向上機會不多，故加息因素對心理影響或高於實質，反而另一影響回報率的關鍵因素是租金走勢，若租金向上，物業回報率得以提高，即會吸引投資者入市。相反當租金預期向下，投資回報率亦隨之回落，令投資意慾降低。 至於租金走勢，商舖租金調整期似乎未完結，踏入2016年，銅鑼灣羅素街再有舖位租務成交，新租金跌4成之多，反映零售商繼續看淡後市。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明認為，2016年零售不景氣之局面難扭轉，因為中國經濟表現欠佳、人民幣下跌等持續，作為零售商不會再大肆擴充，相信生意額會再跌1成，核心區舖租再挫2成。 由於預期舖租下跌，商舖投資氣氛肯定較弱。老牌業主新光酒樓早前標售3項商舖，最終於除夕夜以約5億元沽出新葵興廣場多層舖位，較2014年開價的10億元，大幅減價5成，其餘兩項物業則不到價收回，反映投資者取態保守，看淡舖市，除非業主大幅減價，否則不願出手入市，故今年舖位投資氣氛料偏弱。 商廈空置率低 租金平穩向上 相比之下，商廈租金仍有輕微向上動力，主因內地金融機構仍在港有所擴充，令商廈空置率跌至極低水平，租金平穩向上，相對有利投資。此外，中資機構去年底在港掃全幢商廈作自用，這些大型企業資金充裕，來港買總部意慾強，息口走勢及回報率非主要考慮條件，故甲廈大額買賣料再出現。