2016-05-17
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
上周公布的首季本地生產總值（GDP）按年僅升0.8%，為4年最低增長，按季更錄倒退0.8%，港府則未有調整經濟增長1%至2%的預測，政府首席經濟主任歐錫熊形容：「（首季GDP）稍稍令人失望但不意外」，而「L形經濟」成為環球常態。
首季GDP僅升0.8% 4年最低
年初預算案公布時，特首梁振英曾表示，港府提供390億元短期紓困措施，連同其他支出，料可提振GDP 1.1個百分點。不過，若換上另一個角度看，財政司當時曾指出，今年的經濟增長是1至2%，而這個增長若扣除紓困措施對經濟產生1.1%的提振作用後，經濟增長極可能只有0至1%左右。換言之，沒有紓困措施，情況更惡劣。
唐榮翻查自1990年至今的每年經濟增長情況，有一個有趣的現象，若以3%經濟增長劃界，這二十六年間，全年經濟增長低於3%水平共有十年，附表顯示，在2009年以前，每當經濟出現低增長甚至負增長時，樓價同年均出現回落情況，GDP收縮得愈嚴重，樓價跌幅愈顯著，舉例1998年全年經濟增長負5.9%，樓價全年下跌27%。
金融海嘯後 經濟差樓價仍升
不過，2008年金融海嘯後，全球瘋狂放水救經濟，超低息環境持續，加上香港遇上供應偏低等個別因素，似乎扭曲了經濟增長欠佳，樓市表現差、樓價回落的常態，變成「新常態」，是不管經濟表現好壞，樓價仍然上升，2009、2012、2014、2015年，經濟增長均出現低或負增長，但無阻樓價升勢，資金湧入房地產市場而出現新常態。
當然，值得留意的是，這個自2009年至今的新常態是否「玩完」！答案是尚要觀察一段時間，去年第四季經濟增長放緩至1.9%，2016再進一步回落，今年第一季按年實質增長0.8%，同期樓價亦剛好在去年第四季起持續下調，至今年首季末，樓價累跌11.7%。
經濟增長放緩，樓價同步回落似乎又回到2009年或以前的世代，若過去刺激樓市瘋漲的因素，如供應不足、外來資金等正逐步消退，而樓市正回歸至與經濟增長同步，今年樓市並不樂觀。但要觀察的是，影響新常態的因素會否忽然再度發威，包括再次瘋狂放水救市，資金又再無節制規管地流竄、美國忽然減息（有評論認為美國應重新減息），讓自2009年至2015年上半年的「新常態」持續，甚至進一步加猛？