供樓負擔比率 有何標準？

撰文: 伍創業 香港置業高級執行董事（業務拓展） 欄名: 大行觀點 近日商務及經濟發展局局長蘇錦樑公開表示，本港市民置業負擔仍重，以官方統計數字所得，最新置業負擔比率為62%，故政府現時暫無意撤辣。 單從公布的資料來看，這數字似乎有些嚇人；然而筆者認為，市面上不乏計算供樓負擔方法，標準亦不一，用作參考無妨，有意置業人士宜應先衡量自己的實際供樓負擔能力，從而作出適當入市決定。 負擔比率 數據不一 供樓負擔比率顧名思義是，每月供樓款項除以每月入息得出的指數。一般而言，供樓負擔比率介乎3至4成屬健康水平，至於銀行制定的條件更為嚴謹，置業人士向銀行申請按揭時，會要求在現時之按息水平下，申請人的按揭每月供款額不得超過其每月收入的5成；假如按息上升3%，按揭供款亦不可以超過借款人每月收入的6成，這項準則被稱之為壓力測試。 然而市場計算負擔比率時標準不一，往往因為不同計算方式而有很大差異，例如息率、借貸年期、按揭成數、樓價及每月入息等。例如金管局早前公布的供款與收入比率，最新約為34%，與官方數字並非一致，因此筆者認為數字僅可用作參考。 究竟個人負擔比率何謂健康水平？舉例來說，購入一個400萬元的單位，向銀行承造9成按揭，供款年期為30年，以現時最優惠利率P-3.1厘（P等於5.25厘），實際利率2.15%計算，每月供款額約1.36萬元。假設以政府統計處最新居住於私人物業的家庭入息中位數約3.41萬元計算，供款與入息比率為39.82%，壓力測試後為57.65%，順利通過測試自然屬於健康水平。觀乎現時樓價比起上年8月高位時，已回調逾1成，若以360萬元計算，供款與入息比率為35.84%，相差3.98百分點，可見置業人士供樓負擔更為輕鬆。 業主叫價軟 成交增 近期不少業主陸續適應樓價回調事實，願意降低叫價及提供較大議價空間促成交易，故此市場不時出現筍盤或劈價盤源，刺激二手交投有解凍迹象。 根據土地註冊處資料顯示，今年4月二手住宅註冊量錄約3,498宗，比3月同期的約1,973宗按月上升約77.3%，為9個月新高。