2015-11-04
經濟日報
撰文:陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁
欄名:大行觀點
有個別業主減價甚至劈價賣樓，將會拖低本季的樓價，但只會稍為回軟約10%，未至於出現崩盤現象。
跌幅多少 視乎加息幅度
進入10月份，個別業主急於沽樓套現，所以，樓價略為出現沽壓。但樓價實際跌幅多少，視乎美國加息是否顯著。筆者看法是，不加息只會回軟5%至10%，略為加息0.25厘至0.5厘，調整幅度最多只會回落10%至15%。
雖然根據以往的經濟數據，加息未必造成樓價下跌，但近月來中國、香港以至全球股市跌浪未止，所造成的衝擊尚未消退，仍有一定的震撼力。假如中國及香港股市能夠穩定下來，本港住宅樓市的跌幅有機會進一步收窄，但中國救市成功與否，則有待觀察，暫時不易作出定論。
近期降價出貨 正常調整
過去幾年，本港樓價經已有一定升幅，就以港島東區康怡花園兩房單位為例，由500萬元升值到800萬元後，出現10%的回調，不算厲害。最近樓市出現降價出貨，只屬正常調整，不會出現崩圍狀況。
因為這3年來，政府不斷增加各種辣招的稅款及收緊按揭，目前還能夠在樓市存在的業主，皆實力非凡，出現減價及劈價的個案，只不過是有個別業主急於套現所致，樓市尚屬健康，不必過慮。
如果末季美國未能落實加息行動，樓市受到股市下挫及業主降價求售衝擊，樓價跌幅只會在5%至10%之間，不會出現顯著跌幅。但如果加息0.25厘至0.5厘，下調幅度最多只會擴大至10%至15%，減幅尚屬溫和，更不會發生崩盤危機。
美國加息 反映經濟良好
然而，美國加息落實只是反映當地經濟不俗，需要加息控制通脹，顯示美國經濟趨於良好，並非甚麼壞消息。所以，以往美國加息時期也曾出現美國股市及香港樓市上升的現象。加息落實之時，美國股市及香港樓市向好，並非沒有可能，因為世事難料，不過，目前市場的看法普遍是加息會引致樓市及股市下挫，將正面消息看成負面消息。
但美國加息之說經已有長達三、四年時間，迄今還未落實加息，顯示美國經濟不是形勢大好。縱使美國今年內及明年初能夠成功加息，也未必會是大手加息的場面，加幅應會相當溫和。
農曆新年後 或現小陽春
加息溫和的話，即是說按揭息率不會大加特加，業主的按揭息率負擔也不會厲害，不會吃不消。所以，筆者不排除明年農曆新年之後再有樓市小陽春出現。因為如果美國展開加息行動，不少發展商也會在賣樓時提供更多具吸引力的售樓條件，吸納買家入市。二手樓業主見到發展商加強售樓攻勢，有可能會以比較具競爭力的開價爭取二手樓買家，屆時整體樓市交投有望被帶旺。