2016-01-18
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
特首談租金下跌，將軍澳緻藍天入伙應該是典型例子，近期大量租盤湧現，競爭自然大，近日有代理發放信息，有業主為求於農曆新年前租出單位，不惜減價逾兩成求租，業主可能是這樣考慮的。
緻藍天入伙 業主減租逾2成
獲承接之單位為緻藍天3座高層LA室，實用面積約788平方呎，3房連套房單位，以約1.75萬元租出。業主原叫租約2.3萬元，之後減租至約1.75萬元成交，減幅約23.9%，折合實用呎租約22.2元。原業主於2015年4月以約764.9萬元購入單位。
如果以原叫租2.3萬元水平計算，一年租金收入27.6萬元，回報率高達3.6厘。不過，這是理想情況。以現時成交租金計算，回報率則只有2.7厘。業主是怎樣考慮的？
唐榮嘗試計計數，今年農曆新年是2月，傳統上中國人較少選在這個月份搬屋。假設業主堅持原有的每月2.3萬元的租金叫價水平，經過農曆年後，即使在3月順利以2.3萬元租出，以今年1月入伙起計算的一年租約期，業主損失了1及2月共兩個月的租金收入，2.3萬元實收十個月，年租金收入為23萬元，回報率約為3厘。
趕農曆年前租出 添即時收入
業主最後決定調低租金促成交易，月租1.75萬元，由1月起入伙計收足十二個月租金，年租金收入21萬元，回報率約2.75厘，兩者相差0.25厘左右。
兩個方案，減租金的好處當然是即時有租金收入，而非等待農曆年後可能以較高租值租出。若依上文計算，兩者年租金收入相差2萬元，不足一成，而選擇等待的話，能否以業主租金叫價相同水平租出，仍是未知數。
租金雖然或會因入伙數月、租盤逐步消化後靠穩，但目前市況來說，目前樓價租金趨跌，未必能爭取到理想回報。像緻藍天的租務成交，唐榮透過本報地產頻道網站搜尋租盤成交資訊，最早的一宗是去年10月的預租個案，回報約有3.1厘。
盤源多市況波動 回報率趨跌
雖然不同單位類型或會影響租值，但據附圖顯示，回報率的確有持續下跌的現象，意味租金因盤源多及市況波動等問題持續回落，而上文舉出的最新一宗成交個案，回報率亦是網站租務成交個案中，屬撰文時最新又是回報率最低的一宗。
會不會低處未算低？要趕緊租出的話，估計極大可能有更低回報率出現。過去唐榮多次提及，有大型新盤入伙，當中自然有一部分作出租用途，為市場帶來一定數量的租盤，在盤源競爭下，租金才有下調空間，像緻藍天有1,648個住宅單位，一成作收租用途，已可為區內帶來逾160個全新租盤。
而且「新樓、未住過！」可是賣點。