銀座商廈 蝕讓高危

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 市況轉差，工商舖相繼有蝕讓放售，由於高位入貨的投資者為數不少，相信以舖位蝕讓個案最明顯，今年陸續浮現。 上月88商廈成交 仍屬偏低 今年工商舖市場跟去年接近，成交數字偏低。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，剔除領展（00823）商場登記個案後，4月份市場共錄376宗工商舖買賣註冊，按月回升56%；涉及註冊總值亦按月增加36%至約42.61億元。上月工廈、商廈及舖位交投量全面報升，其中商廈市場註冊量增幅尤其顯著。上月共錄88宗商廈買賣註冊，按月大增96%，註冊總值約14.41億元，按月增加45%。惟整體上，交投數字仍屬偏低。 成交量一再下挫，而今年與往年最大分別，是去年成交低而少有蝕讓，今年卻屢現蝕讓成交。工商舖蝕讓在過往數年升市時極少出現，在投資氣氛連續數年暢旺，絕大部分工商舖買賣均賺錢而回，問題只是賺多還是賺少。但今年情況大不同，單是近兩個月，市場相繼錄得蝕讓，並集中於商舖市場。原因很簡單，正是舖租跌幅是眾多物業中最大，由2014年高峰期至今，普遍舖租跌幅達2至3成，個別更跌逾5成，租金下跌直接影響價格。 昔日氣氛好 投資者願高位入市 各類物業中，最大的泡沫是2012至2013年拆售的銀座式商廈，當時正值樓市高峰期，炒風熾熱，而最關鍵的，是2012年尾政府推出買家印花稅措施（BSD）遏抑住宅樓市，令投資者立即把資金轉戰至工商舖市場，此時適逢數個銀座式商廈推出，業主當然開出進取價錢，在一片向好氣氛下，投資者無懼高位入市。 還記得當時旺角、尖沙咀及銅鑼灣3區銀座商廈新項目，呎價高至2萬至3萬多元，比起一般商廈高出5成以上，投資者憧憬短炒獲利，以及舖租長線向上，銷情理想。怎料3年後今日，舖租大幅調整，當日高價物業，即被投資者拋售。上月中，銅鑼灣銀座式商廈OLIV全層單位，面積1,809平方呎，以4,100萬元沽，較2013年時買入價6,964.5萬元，帳面蝕2,864.5萬元離場，蝕幅達41%，成為今年暫時最大蝕讓個案。 倘息口回升 蝕讓潮將蔓延 除了銀座式商廈外，各區商舖亦有蝕讓放售、業主願意平手離場的個案，這些去年極少出現的例子，因為零售市況在短短一年間急轉直下，月初的黃金周各區零售消費較去年差，亦因本港經濟前景有隱憂，連帶本地人士消費時亦會「勒住」荷包，換言之，整體零售、飲食生意額料向下，舖租難免回調。 昔日買舖，預計租金升1倍，故舖位回報不足1厘也願入市，現在情況相反，預期舖租持續尋底，3厘以下舖位也不考慮，換言之業主必須減價才具吸引力，直接令舖價下跌。目前利息仍低，業主普遍持貨能力還可以，因此暫未見大規模蝕讓，一旦息口回升，相信蝕讓潮便蔓延。