增供應穩樓市 政策帶矛盾

本周初特首梁振英在網上，公布本屆政府上任以來的第4份施政滙報，筆者嘗試將今年的滙報與去年的滙報作出比對，發現今年滙報的數字及內容，與去年有一定程度的改變。最令筆者關心是在增加未來供應的同時，未有提出措施以穩定樓市交投健康發展，最終只會是帶着矛盾的政策。 今年施政滙報特別將房屋及土地分開成兩個獨立篇章，而去年的滙報中，土地房屋是合併為同一篇章中，反映現屆政府在「造地」方面有一定的進展，因而將未來土地供應獨立成章。 10年建屋需求 下跌2萬 另外，撇開去年施政滙報中有關土地房屋的兩段引言，今年有關房屋滙報與去年的滙報一樣，繼續以長遠房屋策略的數字作序幕，不過在去年的滙報中，提及於2015/16年度起計的10年建屋需求是48萬個單位；而今年的滙報中，從2016/17年度起計的供應目標已下調至46萬伙，當中的變更主要是資助出售房屋及私營房屋供應的目標，各自下調1萬至8萬伙及18萬伙。 與此同時，筆者亦留意到，於去年的施政滙報中，政府亦表明「對樓市繼續保持警覺，密切監察樓市走勢和不斷變化的外圍經濟形勢，會在有必要時採取適當應對措施，穩定樓市。」不過在今年的滙報中已完全沒有再提及穩定樓市，對於辣招的繼續實施亦「隻字不提」。 政府應減辣 免市場扭曲 總結而言，對於政府以增加供應來解決市民置業需求，筆者是表示認同的歡迎，不過政府在增加土地供應的同時，對於穩定樓市一點完全沒有理會，仍然長時間實施辣招，最終在增供應、穩樓市之間難免會產出矛盾。 事實上，現時政府實施的三辣招，以至金管局的按揭限制，多少已令市場客源出現扭曲，從近年新盤銷售情況已經可以發現，近年來近年新盤市場的買家明顯以上車客為主導，因而以開放式以至一、兩房細單位較受歡迎，三、四房的銷售明顯受壓，因為在辣招下，換樓市場明顯減慢。 辣招的實施亦令本身市場供求關係出現扭曲，根據一手住宅物業銷售資訊網的最新數字，今年上半年市場累計售出新盤單位不足6,000宗，相對於10年18萬伙的供應，平均每年新盤供應達1.8萬伙，換言之今年上半年樓市是明顯出現供過於求的情況，但實際上需求因辣招實施而受壓，現階段政府應逐步減辣，讓樓市不致扭曲。 撰文: 陳坤興 Q房網香港董事總經理 欄名: 大行觀點