2015-11-03
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周五運輸及房屋局公布今年第三季的一手供應情況，未來3至4年，新屋供應8.6萬個，按季增加3,000個。數字連升三季，兼連續四個季度新高。
如果以三年計算，每年新屋供應可達28,667伙、四年計算亦有21,500個私樓，換言之，以最長年度計算，每年供應量亦已超出港府長期供應1.88萬伙的目標。
新屋供應量 已超港府目標
中原地產報告指出，供應谷底是2011年第二季（5.6萬個），近四年走勢向上。主因是政府連續五年積極賣地，已批出土地仍未動工的新屋有2.6萬個。數字連升三季，兼連續四個季度新高。這些單位，大約在未來數年內陸續化成現樓，滿足實際自用及收租需求。
唐榮整理了自1981年至今的住宅落成量，代表實物供應，落成意味可滿足自用的住屋需求，亦代表有新樓可投入租務市場。資料顯示，2016年，或許是正式轉勢的一年，主要是若依照五年一個時期計算（仿效內地的十三五），自1981年起，明年2016年將踏入第八個五年期，若港府供應預測準確，理論上終可脫離十年供應的低潮期。
附表是1981年至2016年的私人住宅落成量情況，當中今明兩年是預測落成量，其實還有一些更早年份的記錄，如1979年落成量有27,800伙、1980年有24,500伙，五年為期純粹方便統計，亦比較統一，而計算出來的結果亦看到趨勢變化。
1981年至2015年的35年（7個5年），私人住宅落成量達到805,520個，平均每年落成量有23,015個，若以每五年一度計算：
1981-1985年平均每年26,080伙落成；
1986-1990年平均每年33,780伙落成；
1991-1995年平均每年28,824伙落成；
1996-2000年平均每年24,300伙落成；
2001-2005年平均每年25,420伙落成；
2006-2010年平均每年11,300伙落成；
2011-2015年平均每年11,400伙落成。
落成見2萬伙 回到合理水平
2016-2020年平均每年又有多少伙落成？目前只有2016年的預測資料，落成量約有20,100伙。不過，若從供應角度看，大概了解為何2006至2015年樓價狂升，讓市民難以負擔，因為過去35年，就只有這10年的平均新樓落成量，遠低於平均值，以連續10年平均每年1.1萬餘伙計算，較平均值少50%。到明年，終於重見2萬伙以上水平，雖然與35年平均值2.3萬伙仍有超過15%差幅，不過，可以說終於回到比較合理水平。
至於2016至2020年關鍵的五年情況如何？明天再續。（供應大勢四之一）