2014-03-17
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周五撰文提到，2010年政府主動兼全力推地，在去年下半年起至今年，相關已出售的地皮應該陸續以樓花形式登場，那往後幾年又如何？
投地後3年售樓花 再3年落成
私人住宅土地拍賣招標出售，可以視為供應的第一步，一般可以這樣估計，大約兩至3年左右可以樓花方式推出市場，達成自置居所或投資的目標，這是第二步。再過兩至3年左右可以落成入伙，便正式可以自住或出租，滿足需要，這是第三步。假設以投得地皮起計算，3年可售樓花，再3年落成入伙，附表是根據政府公布，近年包括賣地招標、港鐵項目、重建等等，每年實際批出的私人住宅單位數目。
14/15年度 料2萬伙樓花可預售
依照上列發展步伐推算，2011/12年度批出的土地是一個高峰期，一來發展商餓地已久，而且樓市前景樂觀，政府亦未大力出招遏抑樓市，發展商積極吸納土地，批出單位數目是近年高峰，達21,200個，這批單位經籌劃等等，預計在2014/15年度可以推出預售樓花。
情況就類似會德豐將軍澳地皮的預計發展速度，2012年1月投地、屬於2011/12年度賣地計劃批出的土地，2014年1月取得動工紙、2014年2月申請預售樓花（34個月樓花）、現時政府訂定距離入伙30個月可售樓花，該將軍澳新盤，若一切條件符合的話，2014年6或7月達到30個月樓花期而又成功獲批預售，便可開售。
當然，該盤預計2016年11月底便落成，速度較附表推算更快，至於附表預計的，則以3年樓花、3年變現樓為基礎，不過，若換成上述該盤5年左右的發展速度，附表4個年度的可推樓花年份及落成年份，均可以推前1年達到。
推售期視乎發展商 供應增波動
不過，私樓供應，亦即實際推出樓花的時間及落成時間，只能是一個預計時期，難以作準，尤其是可推樓花的年份，所以附表均以「起」字作結，主要是發展商申請30個月樓花，可以在取得樓花同意紙後任何一個時段推售，有發展商賣超遠期樓花、有發展商接近現樓才推售、甚至取得入伙紙才開售、有發展商一次過不斷加推直至樓盤售罄、有發展商每半年賣一次、有發展商逢有競爭對手同區開盤便加推樓花存貨。
換言之，取得預售樓花至落成期間的兩至3年，均有機會推售，假設一個樓盤1,000個單位，剛足30個月便推售，只推100個單位，最後900個單位卻留在入伙前3個月開售，原本1,000個樓花供應，當中的900個有機會延至兩、3年後才推出，實際可售的樓花供應便延後。
又或者今年一眾發展商專賣30個月的超遠期樓花，亦可能或多或少把較後的供應挪前。當然，部分發展商更會入伙後逐年小量推售，私樓的供應便變得更為波動。