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預測未來數年 私樓樓花現樓供應

2014-03-17    經濟日報
撰文:唐榮 欄名:專家樓論 上周五撰文提到,2010年政府主動兼全力推地,在去年下半年起至今年,相關已出售的地皮應該陸續以樓花形式登場,那往後幾年又如何? 投地後3年售樓花 再3年落成 私人住宅土地拍賣招標出售,可以視為供應的第一步,一般可以這樣估計,大約兩至3年左右可以樓花方式推出市場,達成自置居所或投資的目標,這是第二步。再過兩至3年左右可以落成入伙,便正式可以自住或出租,滿足需要,這是第三步。假設以投得地皮起計算,3年可售樓花,再3年落成入伙,附表是根據政府公布,近年包括賣地招標、港鐵項目、重建等等,每年實際批出的私人住宅單位數目。 14/15年度 料2萬伙樓花可預售 依照上列發展步伐推算,2011/12年度批出的土地是一個高峰期,一來發展商餓地已久,而且樓市前景樂觀,政府亦未大力出招遏抑樓市,發展商積極吸納土地,批出單位數目是近年高峰,達21,200個,這批單位經籌劃等等,預計在2014/15年度可以推出預售樓花。 情況就類似會德豐將軍澳地皮的預計發展速度,2012年1月投地、屬於2011/12年度賣地計劃批出的土地,2014年1月取得動工紙、2014年2月申請預售樓花(34個月樓花)、現時政府訂定距離入伙30個月可售樓花,該將軍澳新盤,若一切條件符合的話,2014年6或7月達到30個月樓花期而又成功獲批預售,便可開售。 當然,該盤預計2016年11月底便落成,速度較附表推算更快,至於附表預計的,則以3年樓花、3年變現樓為基礎,不過,若換成上述該盤5年左右的發展速度,附表4個年度的可推樓花年份及落成年份,均可以推前1年達到。 推售期視乎發展商 供應增波動 不過,私樓供應,亦即實際推出樓花的時間及落成時間,只能是一個預計時期,難以作準,尤其是可推樓花的年份,所以附表均以「起」字作結,主要是發展商申請30個月樓花,可以在取得樓花同意紙後任何一個時段推售,有發展商賣超遠期樓花、有發展商接近現樓才推售、甚至取得入伙紙才開售、有發展商一次過不斷加推直至樓盤售罄、有發展商每半年賣一次、有發展商逢有競爭對手同區開盤便加推樓花存貨。 換言之,取得預售樓花至落成期間的兩至3年,均有機會推售,假設一個樓盤1,000個單位,剛足30個月便推售,只推100個單位,最後900個單位卻留在入伙前3個月開售,原本1,000個樓花供應,當中的900個有機會延至兩、3年後才推出,實際可售的樓花供應便延後。 又或者今年一眾發展商專賣30個月的超遠期樓花,亦可能或多或少把較後的供應挪前。當然,部分發展商更會入伙後逐年小量推售,私樓的供應便變得更為波動。