舖租回到4年前

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 五一黃金周，內地客熱情不再，由數年前金行錶店雄霸核心區街道，至今日各零售區吉舖處處，完全反映零售市況，亦帶來一點啟示，解釋租金如何升得急亦跌得快。 零售核心區 搶舖情況不復見 自從去年起，黃金周不再是「遍地黃金」，內地豪客來港掃金錶的情況不再出現，而反映零售的指標，正是街舖出租率，旺市時尖沙咀及銅鑼灣一舖難求，今時今日，主要零售核心區卻吉舖處處，情況的確罕見。以往在自由行高峰期，零售商必一早在年初搶舖，預備迎戰五一旺市，現在搶舖情況不復見，反而有鐘錶珠寶店不續租及提早結業，與高峰期差天拱地。 細心分析今年結業的鐘錶及珠寶店，發現有多個共同之處，就是在高峰期以高價搶舖，當零售轉淡時，未能承受高租金而遷出，舖租立即跌回3至4年前。 如銅鑼灣怡和街一舖位，2012年由Titoni鐘錶以高出6成租金搶去，租約上年屆滿，租客短租一年續租，租金減至40萬元，上月約滿，租客決遷出，業主重招以每月32萬元招租，正是重回2012年水平。另一例子為周大福，數年前於市區積極搶舖，更不惜以極高租金插旗，如2012年以250萬元，高1倍租金搶奪尖沙咀海防道舖，今年初約滿決不續租，業主終以150萬元租予二手名牌手袋店，租金跌回3年前水平。 從以上例子，正是反映自金融海嘯後，內地經濟不斷向好，旅客訪港人數大增，消費更是每年升幅顯著，零售商有見及此，立即四出搶舖，以2011至2013年情況最明顯，經常錄得鐘錶珠寶店高價搶舖，事實上，正因奢侈品消費單價較高，足以應付高租金，故能開出高市價6成至1倍多搶舖。近一年受種種因素影響，包括內地經濟放緩、旅客消費模式轉變等，鐘錶珠寶店利潤按年跌2、3成，不得不立即縮減開支，退租貴價舖位。 業主重新招租時，才發現昔日收取的高租金，只有珠寶鐘錶店才可支付，一般零售商根本難以無力承接，故業主重新定價，個別願意減至數年前租金才獲承租，亦有業主尚未接受現實不讓步，寧把舖位交吉，便出現吉舖處處。目前市場欠缺利好消息，即使舖租回落，零售商仍態度審慎。 鐘錶珠寶業 齊看淡後市 近日分別跟太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明，以及喜運佳老闆蔡志明傾談，不約而同睇淡後市，更毫不手軟減舖。如「太子鄧」預計黃金周生意按年至少跌兩成，並因生意不及以往，今年肯定減少開支，最直接減少分行，如尖沙咀海防道店，租約期滿即以低價續租3個月，稱若未有進一步減租，便即棄舖。「玩具大王」蔡志明則謂，若旗下錶店租約到期，業主沒有明顯大幅減租，便立即關店。昔日拉高舖租的核心租客，今日紛紛打退堂鼓，正是舖租急劇下跌主因，而調整期肯定未完結。