2016-01-16
太陽報
美國繼於二○一四年十月結束量寬後，終在去年十二月宣布加息，將聯邦基金利率目標範圍由0至0.25厘，上調至介乎0.25至0.5厘，為長達七年的近零息周期畫上句號，更是○六年以來首次加息。至於香港方面，多年的低息時代亦即將過去，業主應有準備，一六年按息有機會見3厘水平。
根據經絡按揭轉介研究部數據，以目前P按實際按息為2.15厘、美聯樓價走勢圖公布的一五年十一月份平均建築面積呎價8,346元、單位面積500呎、七成按揭及樓按供款期為二十年計算，市民每月供樓負擔比率42.8%，若持續加息1.85厘，至4厘，負擔比率才會超過五成，即金管局對首次置業人士的供款入息比率上限；要加息3.85厘，到6厘以上，才超越壓力測試六成的上限。
翻查過去數據，即使美國聯儲局加息，香港大部分時間沒有即時跟隨，而且幅度較少，例如最近一次加息周期（○四至○六年），香港延遲九個月才加息，至於美國連續17次加息，累計加息4.25厘，期內香港最優惠按揭利率僅調整13次，累計加息3厘，以此推算，平均每次調整幅度不多於25點子。若然參考再前一次加息周期（一九九九至二○○○年），雖然香港僅延遲兩個月加息，幅度亦只較美國少0.5厘，但當時本港銀行體系結餘只有10多億元，反映資金成本明顯較高，與目前高逾3,900億元的情況並不一樣。
供樓負擔影響有限
筆者相信，一六年香港上調按息的步伐將循序漸進，預期最快要到第二季才會啟動加息，而整個加息周期的增幅亦會在2厘之內。鑑於現時新申請按揭的貸款人，需通過加息3厘的壓力測試機制，息口微調對業主供樓負擔的影響有限，相信不會對樓市構成巨大衝擊。
不過，加息或多或少會令二手業主擴大議價空間，整體樓價料有約10%的跌幅。
經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓