2016-07-07
經濟日報
兩星期前英國公投結果可謂意料之外，終決定脫離歐盟，對環球市況帶來衝擊，至於英國脫歐後，對香港工商舖市場影響有多少？
股市轉穩 物業投資料無大變
香港物業投資市場每逢遇上世界大事發生，定受一定影響，正如本欄於英國脫歐後曾分析「股市穩，樓市才穩」，舉出以往多次世界大事件如2008年金融海嘯、2011年歐債危機，以及2015年內地股災等，對股市造成衝擊，同時必影響樓市，因此在脫歐後一個月內，股市表現足以影響樓市買賣。
對工商舖投資者來說，股市表現關係更高，畢竟工商舖業主以投資者作主導，他們投資範疇亦廣泛包括股票，若股市有大振盪，難免影響投資部署。
觀察兩星期後，除脫歐當日港股出現大幅波動，及後已作反彈，股市轉為平穩，因此投資物業市場暫變化不大。
低息再延長 物業下行風險減
最影響物業投資是息口，美國去年尾加息，市場原預計今年再有加息機會，而美國儲局早前報告，指出美國正常利率，與其他發達國家經濟有密切關係，包括歐洲經濟增長，如今英國脫歐，歐洲受拖累，意味聯儲局低息環境再維持一段時間。
工商物業投資者對息口特別關注，始終影響物業回報率，若低息環境再延長，將令物業下行風險降低。
脫歐後兩星期以來，各人對物業市場頗冷靜，沒有出現恐慌拋售，減價沽貨情況亦少，跟不少工商舖投資者傾談，也認為脫歐對本港物業市場實際影響不大，如手持數以百億計物業的大鴻輝，集團主席梁紹鴻認為，脫歐對物業市場影響最關鍵，是肯定利息維持低企，「持有多物業的人，最懼怕利息升，如10多年前，利息升至1分以上，手持物業自然擔心，才會出現減價賣物業。如今英國脫歐，歐洲經濟看淡，更有傳會作量化寬鬆，美國哪有加息空間？」
港元強打擊零售 舖租存隱憂
工商舖物業中，以商廈及商舖跟環球大市關係較密切，特別是甲廈市場，因涉及環球營商氣氛。
脫歐後本港甲廈市場竟錄得破紀錄成交，中環中心頂層79樓，以5億元易手，呎價達3.78萬元，成為本港最貴甲廈單位，據估計新買家為內地財團。
事實上，去年至今核心區甲廈租金仍在上升，而次季空置率維持約3.4%至3.6%，接近歷史新低，正因多宗租務及買賣，主要來自中資金融機構，脫歐應沒影響中資機構部署，按此走勢，相信今年甲廈租售價仍維持穩定向上。
商舖市場上，可能較大關係是外滙因素，脫歐後英鎊屢創30多年新低，若貨幣持續下跌，對當地旅遊業或可來帶來商機。英國脫歐將會令美元保持強勢，由於聯繫滙率，港元與美元掛鈎，港元變相轉強，對零售業會否再帶來不利因素，商舖租金進一步調整？相信要留待觀察。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論