2016-05-13
經濟日報
欄名: 專家論市
近期無論政府高層及民間都非常關注香港負資產的增加，雖然數目並不多，但負資產影響深遠，的確不可忽略。
更令人關注的就是在負資產數據中，不少也是樓花的高按揭成數引致，暴露了樓花高按揭成數帶來的負資產隱憂。
但公道一點說，高按揭成數的好處是為置業者提供低門檻，自然容易出現負資產了，只要借貸沒有過分容易批核的話，其實不應該將問題太政治化，當然，我認為一手樓花的按揭遠比二手容易的話，對二手業主來說，的確會形成了不公平競爭。
其實，發展商可爭取一些共贏方案，97年前大部分地產代理都沒有經營一手的，但是一手銷情還比現在好得多，為甚麼？
除了樓市辣招因素外，還有一個健全的二手市場支持一手，看回數據，20年前左右，全港二手的潛在供應量（即可售單位）是106萬伙，而當年落成量約是34,173伙，佔整體可售單位比重3%，比現在大得多。
發展商與大行 搶二手客支持新盤
到了2014年，二手的整體可售單位已經是179萬伙，一手每年只有1.5萬伙落成量左右，只佔0.9%。以上的結構性改變是被人忽略的，發展商及大行的理念也是想搶盡二手市場的客源去支持一手。
當然，當二手市場是運作健康的時候，佔市場99.1%份額的二手市場，當然足以應付不足1%市場的待發售樓花。但當市場成交惡劣的時候，一二手樓之間出現了爭客甚至惡性競爭的情況下，那二手市場的回應能力便會大大衝擊一手市場了。去年的10月開始的劈價勢就是這樣而來，二手市場出現無底殺價，令一手樓也滯銷。
既然一手的超高成數按揭是會令到負資產增加，為何不索性收斂一手的高成數按揭，而將這個按揭的借貸空間讓給二手市場的樓換樓人士？這可令到市場更平衡發展，如二手放盤量比成交量多的時候，樓盤便聚積，樓價自然升勢放緩了。