土地建哪一種屋 還是左支右絀？

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 繼續「刨」施政報告，當中有些數字，仍是值得關注： 建公屋居屋 編配不容易 港府其中一個標榜成績的數字是私營房屋供應量： 2015年施政報告，私營房屋2014年底的數據，未來3至4年一手私人住宅物業市場的供應量約為74,000個單位，是有紀錄以來的新高。 2016年施政報告，預計未來3至4年一手住宅市場的供應量約為87,000個單位，是自2004年9月起政府按季度公布供應數字以來的新高，滾存增長了13,000個單位。 不過，公營房屋供應量，卻可能有左支右絀的問題，一個公營房屋用地，到底要建出租公屋，還是出售居屋，由運房局到房委會如何編配，並不容易，而房委會能否保持彈性，像樓市大調整，出售居屋需求減少，原定的居屋計劃能否轉回公屋？又或更多公屋轉居屋？ 2015年施政報告，出租公屋的興建量持續增加。在2014/15至2018/19的5年期內，預計共有77,100個公屋單位落成。 公屋建屋量 未見增長 2016年施政報告，在數據披露上換了一個方式指出，未來5年，由房委會及房協興建的公營房屋單位預計約為97,100個，當中公屋單位約為76,700個，資助出售單位約為20,400個。這預計落成量比2013/14及2014/15年度起的同類預計為高。 換言之，純看出租公屋計算，數字上較去年減少400個，雖然說減幅極少，但相較私樓的大幅增長，公屋反減卻相當顯眼。「左支右絀」的原因是，去年施政報告未有提及，所以無從比較的資助出售單位，未來5年有20,400個，當運房局由發展局取得一幅土地，有兩個目標需要抉擇，一是建公屋、一是建居屋（當然地區諮詢或會影響選擇），今年施政報告顯示，公屋欠增長，而居屋有新數據登場，數量亦不少，是否意味公營房屋地要撥作興建居屋追落後，公屋只能勉強拉平。 還有另一組數字值得留意，2015年施政報告，梁振英標榜的其中一個成績是：「過去5年，私營單位平均每年落成量只有約11,400個。根據政府已知『熟地』上已展開或將會展開的私人住宅項目，初步估計，未來5年私營房屋單位平均每年落成量約有14,600個，增幅約三成。」 私樓落成量 料由高位回落 2016年卻沒有再提及私樓落成的成績，為甚麼？因為極有可能從今年高位回落，假設2015年起計，5年落成量總計73,000個單位，差餉物業估價署數字，2015及2016年落成量已有33,430個（今年佔2萬伙），兩年佔去46%，餘下39,570伙在2017/19落成，平均每年落成量是13,190伙，較特首去年標榜的平均5年落成量為低，是否如唐榮所指，那就要待差估署較後公布的明年預測數證實。