劏舖「保證回報」 可怕的煙幕

欄名:網上智慧 睇報道見到有尖沙咀劏舖月租不用5,000元，好像很便宜，不過從做生意角度看，如果沒有人流，就等於無生意，幾平都無用，尖沙咀都不是「一定掂」。 另外作為業主都幾頭痛，不過細看之下，原來有所謂「保證回報」，能保證收到不錯的租金回報，但原來這正是可怕的煙幕。 該場是去年拆售的尖沙咀某商用樓面約600個劏舖，絕大部分已散晒貨，只餘3個，舖位最細的實用面積30平方呎，最大約130平方呎，實呎最高達10萬元。合約訂明保證買家首兩年獲5厘租金回報，可惜放租多時，反應一般，惟有以奇招吸納租客。 據悉，該商場租金按每層出租率計算，例如每層出租率20%以下，每舖租金實收20%，如此類推，當到每層出租率達80%至100%，才收足十成租金。目前暫放租1樓樓面，全層約200間劏舖，暫租出約10間舖，出租率不足兩成，以已租出1樓單號舖為例，月租面價訂為23,700元，現交兩成租金，每月實交4,740元。 業權太散 難於管理 商場劏舖的投資價值一向有限，一旦淪為死場，往往難以翻身，加上業權太散、管理不善、定位不當等，令不少商場劏舖無法起死回生，例如佐敦廣場是經典例子。 佐敦廣場於1992年改建為商場，翌年業主收樓後，即發現舖位是「縮水舖」，實用率僅一半，全部中招，當中包括藝人薛家燕，商場舖位租不出，業主自用又無生意。1998年更因管理公司撤離，一度丟空10年。 而這個尖沙咀的商場，暫時成為死場，未知能否翻身。而最大的煙幕是「合約訂明保證買家首兩年獲五厘租金回報」，假設某舖每月收租2.5萬元，若不足的有補貼，即頭兩年每年保證收到30萬元，以5厘回報推算，這劏舖當時買入價為600萬元。 兩年後，保證回報期已過，業主收到60萬元，若商場仍未能翻身，死場價值很低，幾十平方呎的舖，用來擺貨都不知點擺，假設月租5,000元才是真正的市價，若以要求回報率5厘作推算，這舖只值120萬元。若連收到的60萬元，只取回180萬元（蝕7成）。 當然上述只是假設。但我想講的是，若單憑回報保證就以為價格合理是不智的，因為這「回報率」是人為的，未必一定能反映市場。 另外，入場費低亦不能成為投資的因素，投資者被「幾百萬就有一個尖沙咀舖」吸引，這在商舖的世界是低入場費，但以呎計則不是，若投資者只憑入場費低而作為投資因素，其實是很不智的。