2014-03-17
經濟日報
踏入3月二手氣氛明顯改善，睇樓量增多，交投量也從上月的低位急速回升，本月10大屋苑交投已超越上月全月，市場充斥小陽春重現的言論。但學者指，現時旺市難以持續。
無可否認，近二手樓市交投的確不斷升溫，以10大藍籌屋苑為例，3月上半月（截至昨天）暫錄167宗成交，已超越2月全月166宗水平，整體交投回升。但有業界指從成交量、睇樓量及放盤量3指標看仍未確認小陽春出現。
旺市動力 多來自業主減價
不過，值得留意的是，近期旺市的動力，主要來自業主減價，吸引用家入市，可是這種減價動力難以維持長久，很難形成真正的小陽春。事實上，按目前的市場氣氛，無論成交量、睇樓量及放盤量均難以達到往年小陽春的境界。
首先，成交量方面，按利嘉閣地產提供的數據顯示，由2008年起至2012年的5年，在農曆新年前後均有二手小陽春現象，當中以2010年最明顯，當年小陽春在1月份爆發，50大屋苑每星期成交量逾610宗，其中最高成交量達814宗成交。而今年3月的首周成交量僅143宗，僅及真正小陽春的18%。
其次，客源及放盤量是形成小陽春的重要因素，可是現有的客量及盤量根本不能達至出現小陽春的需求。以盤量為例，中原地產統計10大屋苑現時放盤量約4,215個，僅及2009年高峰期逾7,369個的不足6成。
客量方面，根據利嘉閣統計，50指標屋苑周六、日預約睇樓量數據，本月首周末的預約睇樓量僅1,540組，但2010年小陽春期間周末睇樓量達2,300至2,800組，從上述兩個客觀環境作比較，今年的小陽春仍未可的確認。
辣招後 客源做一個少一個
業界人士指出，政府推出額外印花稅後，二手盤源及客源可謂做一個少一個，因為客源及盤源一簽約便要鎖2至3年，很難有「回頭客」更加沒有摸貨放盤。
以將軍澳區為例，3月首半月錄得約107宗二手交易，但同期新放盤只有約30個，有供求失衡嚴重。可供即時參觀的「匙盤」按月遞減，全區約87,882伙，但鎖匙盤只有約110個，部分屋苑更低見1、2條匙，可見空置率極低。
全區內20大私人屋苑放盤量約2,844個，但貼市價放盤僅佔約10%，筍盤沽清後，市場勢必又再出現一場拉鋸戰。
理大建築及房地產學系教授許智文認為，今時今日仍未算小陽春，更奉勸置業人士，入市前要儲備更多「銀彈」，因為未來有機會加息，對置業人士構成更大衝擊。
（系列三之一）
撰文:黎煥成
系列名:二手前景解構系列